Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При соблюдении определённых условий закон допускает перевод садового дома в жилой. Это позволит повысить его стоимость, получить налоговый вычет, оформить местный тариф на электричество (который намного меньше, чем в городе) и прописаться. Раньше сделать это можно было только в судебном порядке, однако, сейчас процедуру упростили. Теперь достаточно подать заявление в местные органы власти и приложить заключение по обследованию объекта, подготовленное экспертом, и выписку из ЕГРН на дом. В заявлении собственник должен указать кадастровый номер дома и земельного участка, почтовый или электронный адрес заявителя (для получения ответа). Если у дома несколько собственников, также потребуется их согласие, заверенное нотариусом.

Как перевести нежилое строение в жилой дом

Как признать жилым частный дом

Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.

Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.

Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.

Дом в садовом товариществе

Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.

Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.

Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:

1. Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
2. Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
3. Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.

Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.

Условия признания садового дома жилым

Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.

Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:

• Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.
• Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.
• К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.
• Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.
• Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.
• В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.
• Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения

Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.

Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:

• Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.
• Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.
• Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

1. Заказ проекта перепланировки.
2. Подготовка плана переустройства и других документов.
3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
4. Проведение перепланировки.
5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
6. Заказ технического паспорта объекта.
7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
8. Внесение изменений в Росреестр.
9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом.

Этапы	Сроки
На рассмотрение заявления	45 дней
На подготовку решения	3 дня
На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр	20 дней

Можно ли садовый дом перевести в жилой

Согласно законодательству, дачный домик, расположенный в СНТ, вполне может выступать в роли основного жилища. Главная сложность – собрать все необходимые документальные доказательства того, что построенное сооружение отвечает необходимым параметрам, и зарегистрировать изменения, если это не противоречит нормам закона. Например, дачное строение может быть признано жилым, если надел земли относится к СНТ.

Зачем дачу переводить в жилое строение

Многие положительно восприняли возможность для садового домика перевести в жилой дом. Причина – в закреплении юридических прав гражданина, владеющего жилым домом, на получение почтовой корреспонденции, обслуживание и прикрепление к школам, садам, поликлиникам. Недвижимость, возведенная в качестве капитального объекта строительства, признанная жилым домом, ценится выше простых дачных построек.

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое
1	Подготовка проектной документации на перепланировку	Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям: санитарных, эпидемиологических; противопожарных правил. Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.
2	Обращение с заявлением о смене статуса имущества	Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Приложите к заявлению требуемые документы. Ждите ответа 45 дней.
3	Выполнение перепланировки	Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.
4	Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре	Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

Какие нужны документы?

Для осуществления законной сделки, владелец коммерческой недвижимости должен знать, как оформить нежилое помещение в жилое согласно букве закона, а также собрать ряд бумаг:

• заявление от своего имени о получении допуска к процедуре перевода;
• план с подробным описанием, замерами и техническими характеристиками;
• оригинал и копия документа, подтверждающего права на владения этой собственностью; он должен быть заверен в нотариальной конторе;
• свидетельство, на основании которого вы являетесь собственником (договор купли-продажи, дарения или обмена);
• если помещение находится в многоэтажном здании, то необходимо предъявить план всего дома;
• разработанный и одобренный проект по переустройству.

План и технические характеристики здания можно получить в БТИ. Один из главных документов, который будет рассматриваться специалистами с собой тщательностью при переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой, является проект по переделке.

Чтобы исключить все риски и подстраховаться доверить его разработку рекомендуется профессиональному инженеру-строителю. Перед подачей заявления в администрацию будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать дополнительные справки.

Не стоит надеяться на то, что перепланировки для совершения процедуры перевода помещения из нежилого в жилое не потребуется. В 99% случаев коммерческий фонд подлежит обязательному переустройству.

Смена категории недвижимости влияет только на изменение рыночной стоимости объекта, но даже если после присвоения нового статуса квартира станет дороже, владельцу недвижимости оплачивать налог не придется. Это же касается кадастровой цены, которая не меняется, независимо от того, признан объект жилым или коммерческим.

Но гражданам придется столкнуться с другими категориями затрат:

• перепланировка требуется не всегда, но при необходимости может потянуть большие денежные вливания;
• изменение технических документов (изготовление нового плана с вызовом специалиста, а также подготовка актуального кадастрового паспорта);
• государственная пошлина;
• оплата услуг нотариуса.

Как показывает практика, суммарная стоимость затрат может достигать 5000 рублей и больше. Окончательная стоимость зависит от характеристик объекта, его расположения, а также тарифов нотариального офиса.

На практике часто возникаю сложности с переоборудованием общежитий. В таком случае для проведения переоформления категории комнат требуется письменное согласие всех жильцов, а получить его оказывается не так и просто. Единственный способ решить конфликт – обратиться в суд с исковым заявлением.

Стоимость переоформления

Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое?

Расходы собственника на процедуру согласования перевода нежилого помещения в жилое в государственных органах незначительны.

Услуги органа местного самоуправления по переводу помещения оказываются бесплатно, а за выдачу нового свидетельства о государственной регистрации взимается пошлина в размере 350 рублей для граждан и 1 тысяча рублей для юридических лиц.

Затраты на изготовление технической и проектной документации гораздо значительнее и зависят от многих факторов: региона, масштаба запланированных работ, технического состояния МКД.

Нельзя не учитывать в составе расходов и сами работы по перепланировке, которые могут составлять большую часть затрат.

Жилое помещение должно соответствовать требованиям предъявляемым к жилым помещениям. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Оформляем новое свидетельство на право собственности

Когда перепланировка сделана, а документы собраны, пришло время подать заявление. После этого в течение сорока восьми дней с момента его подачи из департамента госимущества приходит ответ либо согласием, либо отказом.

Важно

В случае отрицательного решения, обжаловать его можно в суде на протяжении трех месяцев с момента получения извещения.

Как только извещение о том, что нежилое помещение разрешено перевести в жилое, необходимо получить новый кадастровый паспорт на него, план по этажам (оба нужно взять в БТИ), свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы получить новый правоустанавливающий документ на недвижимость, нужно предоставить:

• заявление;
• копию паспорта;
• имеющиеся документы на право собственности;
• справки БТИ;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Особенности процедуры

Закон не запрещает переводить нежилые помещения в жилые, однако при этом следует соблюдать правила прописанные в санитарно-техническом, градостроительном и жилищном законодательстве. Иногда на процедуру могут наложить ряд ограничений, которые необходимы и используются для обеспечения безопасности собственников смежных помещений, при возможной угрозе для жизни и здоровья людей, а также в случае, если перевод нанесет ущерб имуществу предприятий или других лиц. Ограничения на перевод накладываются в связи с тем, что фонд, в котором находится помещение коммерческого типа является нежилым. Поэтому сначала следует изменить назначение нежилой недвижимости на пригодную для проживания.

Невзирая на вышеописанные ограничения, некоторые объекты недвижимости коммерческого типа, могут быть признаны жилыми в случае, если:

• Коммерческая недвижимость имеет идеальное техническое состояние, не повреждена, все конструктивные особенности сохранены в том виде, в котором они были внесены в ГК РФ и проектную декларацию.
• Физическое лицо, осуществляющее процедуру перевода имеет собственнические права на данный объект коммерческой недвижимости.

Недвижимость не должна находится в аренде, под залогом или арестом, а также она не должна быть банковской собственностью при приобретении за счет ипотечного кредита.

1. Помещение должно быть полостью пригодным для проживания в нем людей. Оно должно находится в черте города и иметь все необходимые для жизни инженерные коммуникации;
2. Состояние коммерческого объекта должно соответствовать пожарной безопасности, техническим строительным и санитарным нормам.

Похожие записи:

• Оплата госпошлины за регистрацию ИП
• Доверенность с правом передоверия
• Виды инструктажей по охране труда