Как продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Требования к новому жилью

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Как получить разрешение от органов опеки

Порядок получения разрешения органов опеки следующий:

1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;

2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;

3) подать их на рассмотрение;

4) получить ответ.

Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:

● заявление о выдаче разрешения продать жилье;

● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;

● свидетельство о его рождении;

● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);

● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.

Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.

Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.

При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал

Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:

• подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
• свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
• доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Способы продажи жилья

Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.

Продажа квартиры, приобретенной посредством маткапитала, представляет собой длительную и непростую процедуру. Ситуация усложняется, если жилье находится в ипотеке. Проблема состоит не только в сборе объемного пакета документов и получении положительного решения от работников органов опеки (а в случае с ипотекой – от банка), но и в поиске подходящего покупателя, который готов приобрести жилье на подобных условиях.

Покупатель такой квартиры рискует столкнуться со значительными проблемами в будущем. Например, если имущественные права детей были нарушены, то они вправе инициировать судебное разбирательство в течение 3 лет с момента достижения 18-летнего возраста.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

• паспорта родителей;
• согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
• свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
• документы на продаваемое жилье;
• документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Похожие записи:

• Население Беларуси на 2023 год
• OOO «КТВ-ЛУЧ» — Официальный сайт
• Как матери или отцу отказаться от алиментов на ребенка в 2023 году — инструкция