Продажа квартиры через агентство недвижимости подводные камни
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через агентство недвижимости подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники.
Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями
Как себя обезопасить:
- не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
- не оставлять визитёров без присмотра;
- предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.
Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах
Рынок недвижимости становится все более прозрачным. С развитием специализированных сервисов покупатели и продавцы получили возможность находить друг друга без посредников, все объявления легко отфильтровать и отсортировать по нужным критериям. Чтобы повысить значимость своей работы, риелтор может заявить, что у него есть «специальная секретная база данных», по которой он будет искать самых проверенных клиентов, не заходящих на сайты бесплатных объявлений. Как может обмануть риэлторы в этом случае?
На самом деле риелторы зачастую пользуются теми же данными, что и обычные посетители профильных сайтов. Преимущество работы с посредником в том, что продавец не занимается рутиной и не вникает во все юридические тонкости (если доверяет), а не в том, что получает «каких-то других» покупателей. Даже если после обещаний риелтора спрос кажется большим, это не повод безоговорочно верить – в некоторых случаях активность создают подставные лица, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют делать покупку.
Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.
Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.
Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.
Общие советы продавцам квартир
- Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры — меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
- Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
- Не пускайте ситуацию на самотек. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.
Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки
Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.
Как происходит продажа квартиры через риелтора поэтапно
Риелтор предлагает помощь продавцу квартиры на всех этапах купли-продажи. Процесс продажи квартиры через риелтора выглядит следующим образом:
-
Предварительная консультативная встреча, на которой обсуждаются преимущества и недостатки квартиры и как их обыграть, наиболее выигрышная конкурентная цена квартиры, условия сотрудничества и вознаграждение за риелторские услуги.
-
Подписание договора. Продавец с риелтором заключает договор, в котором прописывается:
-
полный перечень услуг, оказываемых риелтором (обязанности риелтора),
-
обязанности заказчика, т.е. продавца квартиры,
-
сроки оказания услуг,
-
результат,
-
стоимость и сроки оплаты вознаграждения,
-
ответственность сторон.
-
Предпродажная подготовка квартиры (мелкий ремонт, чистка, перестановка) и фотосессия. Риелтор дает советы о том, что и как лучше исправить в квартире, а также в случае необходимости сам помогает хозяину привести квартиру в порядок.
-
Юридическая проверка документов, помощь в сборе недостающих документов. Риелтор проверяет наличие всех документов, консультирует собственника о том, где и как собрать недостающие, а также привлекает юриста при необходимости к проверке документов.
-
Поиск покупателей. Риелтор составляет объявление и размещает его на интернет-ресурсах, осуществляет поиск покупателей по своим наработанным базам и каналам размещения.
-
Показы квартиры и переговоры с потенциальными покупателями, ведение торгов. Риелтор приводит потенциальных покупателей, показывает и презентует квартиру, отвечает на вопросы, ведет торги.
-
Сбор и подготовка документов к сделке, консультационная помощь в заключении предварительного договора купли-продажи и способе получения аванса продавцом от покупателя.
-
Сделка купли-продажи. Риелтор сопровождает, назначает встречи и консультирует во всех процессах: подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности и полный расчет продавца с покупателем.
-
Передача ключей от квартиры покупателю, подписание с покупателем акта приема-передачи. Риелтор сопровождает на встречу, предлагает и заполняет бланки акта приема-передачи квартиры.
-
Уплата налога, если необходимо. Риелтор консультирует, где, как и сколько нужно заплатить налогов, помогает заполнить документы.
Самым важным из них была продажа квартиры агентом или агентством недвижимости.
После того, как владелец решил, что продажей его квартиры на рынке будет заниматься агентство недвижимости, важно выбрать правильное агентство. Сегодня существует множество компаний, которые занимаются сделками с недвижимостью в любом российском городе.
Они варьируются от крупных федеральных компаний до небольших семейных фирм и компаний, зарекомендовавших себя на конкретных региональных рынках. У каждого агентства свои особенности, свой подход к продажам, к работе с клиентами, свои ценности. Выбирая агентство недвижимости, стоит помнить, что в дальнейшем вы будете работать не с компанией как таковой, а с конкретным человеком — агентом по недвижимости.
Поэтому стоит уделить особое внимание личности риэлтора, с которым вы будете продолжать работать, и его успехам в продаже недвижимости.
- Поиск на рынке офисов недвижимости в вашем городе. На основе описанных выше критериев и ваших пожеланий выберите несколько подходящих компаний.
- Провести переговоры с выбранными агентствами, уточнить условия работы — сроки, условия работы, списки документов, стоимость услуг и так далее. Выберите наиболее подходящий вариант.
- Заключить договор с агентством недвижимости.
- опыт и знания специалиста, позволяющие ему с первого взгляда заметить возможные подводные камни;
- быстрый процесс поиска покупателя, налаженные связи и клиентская база позволяют профессионалу найти оптимальный вариант в кратчайшие сроки;
- Отсутствие проблем со сбором документов, поскольку профессионал точно знает перечень необходимых бумаг и как их получить в кратчайшие сроки…;
- экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
- представление квартиры в удобное для покупателя время, которое продавец часто не может обеспечить;
- помощь в оценке реальной стоимости имущества
- получение уверенности в точности документов в обмен на относительно небольшую плату.
Упущенная выгода, ошибки в документах, душевные и денежные затраты, другие неприятности ждут тех, кто взялся за регистрацию перехода прав самостоятельно. Есть гораздо более простой и безопасный способ — продажа квартиры через агентство недвижимости. За относительно небольшую плату профессиональные риелторы и юристы грамотно подготовят и проведут сделку, а клиент защитит себя от мошенничества и других «ловушек».
Одной из главных сильных сторон специалистов консалтингового агентства является правильная оценка недвижимости на данный момент времени с учетом ее конкретных характеристик и параметров. Это означает, что предмет сделки выставляется на продажу по справедливой стоимости, и шансы найти покупателя значительно возрастают. Продавцу гарантируется получение максимально возможной оплаты при сложившихся рыночных условиях.
Следующий, довольно длительный, этап — поиск покупателя. Подход агентства в данном случае зарекомендовал себя с положительной стороны. Продавец не тратит деньги и время на рекламную кампанию и не должен вести переговоры с потенциальными покупателями. Вполне вероятно, что у агентства недвижимости уже есть солидная клиентская база, ищущая данную недвижимость, и сделка состоится практически сразу.
Обязательные пункты договора с риелтором
Заключение договора происходит в двух экземплярах, один из которых остается у клиента. При работе с агентством важно, чтобы документ подписало именно уполномоченное лицо, подчеркивает Руслан Сырцов.
«Для этого попросите предъявить доверенность или показать соответствующий пункт в уставе организации, — рекомендует эксперт. — В каждом соглашении указываются стороны, которые называются по-разному в зависимости от его типа: так, в возмездном договоре — это заказчик и исполнитель, в договоре поручения — доверитель и поверенный, в агентском договоре — принципал и агент».
Важно, чтобы в договоре были детально сформулированы суть услуги, права и обязанности сторон, подчеркивают все опрошенные Домклик участники рынка.
«Должны быть четко прописаны ожидания клиента — непосредственный список услуг, который он хочет получить. Нужно обязательно читать документ, который подписывается. Любые вариации договора, когда предполагается оплата в случае, если услуга будет не оказана, — должны вызвать сомнения», — рекомендует директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Не забудьте включить пункт о том, что клиент может требовать отчет о проделанной работе и об ответственности за ее ненадлежащее исполнение, — советует Руслан Сырцов. — Оплата риелтору за услугу может быть установлена как в качестве фиксированной суммы, так и определенного процента от суммы сделки. Возможен и смешанный вариант».
Контраст или разница очевидна!…
Ещё один не совсем честный приём, который используют не чистые на руку риэлторы при работе со своими клиентами. Уловка на риэлторском сленге получила название «сработать на контрасте», применяется в тех случаях, когда клиента необходимо грамотно подвести к принятию выгодного агенту решения и втюхать ему залежавшийся на полке товар — определённую неликвидную квартиру. По разным оценкам около 10-15% квартир на рынке — это жильё с низкими покупательскими характеристиками, которое не могут продать годами. Так вот, большинство собственников неликвида предлагают дополнительный бонус риэлтору в случае успешной реализации или откат. А теперь представьте себе ситуацию, когда клиент нанимает риэлтора для покупки жилья на вторичке. Не трудно догадаться какие в первую очередь квартиры он будет настойчиво предлагать и рекомендовать своему клиенту для покупки. Правильно! Именно те, на которых изворотливый риэлтор может заработать дополнительно, помимо комиссии с основного заказчика. Агент для клиента устраивает целый спектакль — широкомасштабное действо, в котором безгранично доверяющий, ничего не подозревающий заказчик исполняет главную роль и пляшет под развесёлую дудку ушлого брокера. Намеренно, в живую проводит определённое количество просмотров убитых напрочь квартир, а потом показывают хорошую, более менее нормальную — но именно ту, в продаже которой заинтересован непосредственно сам риэлтор, так как со стороны продавца ему обещано дополнительное вознаграждение в случае успешной сделки. В то же время, у клиента складывается ощущение, что ничего нормального, кроме этой квартиры на рынке нет и он под своевременным действием психологического прессинга со стороны своего же агента принимает не взвешенное, до конца не обдуманное решение о скорейшей покупке. «Долго думаешь, не тяни с решением, а то квартира уйдёт, завтра её уже другие придут смотреть, видишь сколько дерьма на рынке, а эта более менее нормальная, бери не пожалеешь» — примерно такие слова хитрецы находят для пущего убеждения. В итоге, все при своих — посредник при таком раскладе имеет двойной навар, продавец скидывает тяжёлую ношу, и лишь покупатель остаётся в дураках! В результате успешно реализованной аферы доверчивый клиент рискует приобрести жильё, ни по каким параметрам его не устраивающее, совсем и абсолютно не то, что он хотел купить изначально. Обманули дурачка на четыре кулачка! Но, увы, осознание того, что его обвели вокруг пальца приходит к клиенту к глубокому сожалению зачастую слишком поздно.
Подставные покупатели жилья
По остросюжетным фильмам и детективным романам, всем нам хорошо известно, что злоумышленники не могут действовать в одиночку, так или иначе у них обязательно должны быть соучастники преступления. Так и в комбинациях не добропорядочных риэлторов участвуют их верные друзья и товарищи — подставные покупатели. С виду ничем непримечательные люди — как вы, да я. Но роль, которая им отводится в постановочных представлениях риэлторов, что ни есть особенная, можно сказать, первостепенная, от того как прилежно справятся со своей задачей подставные, как умело и убедительно они выступят перед хозяином жилья, во многом будет зависеть успех всей аферы в целом. «Какие 10 млн? Да вы что! Сюда надо много денег в ремонт вкладывать. Мы вчера такую же квартиру смотрели и даже лучше, а стоила она в 2 раза дешевле. Смею вас заверить, что ваша квартира этих денег не стоит!» Посеять зерно сомнения в стройные ряды мыслей хозяина, надавить на психику, убедить собственника в ошибочности его суждений на счёт реальной рыночной стоимости его недвижимости, наобещать золотые горы, выиграть время для риэлтора — именно такие цели преследуют подставные. Они будут восторгаться квартирой или поливать грязью почём зря, искать точки соприкосновения с владельцем и втираться ему в доверие, в общем будут делать всё чтобы на ура справиться с домашним заданием.
Обратиться к агенту, который подберет вам квартиру с учетом ваших пожеланий и параметров. Вначале вы увидите объекты, которые частично соответствуют вашим запросам, но находятся в плохом состоянии.
После 5-8 таких неблагополучных квартир и убеждения маклера, что это лучшее на рынке, он вдруг находит отличную квартиру, которая устраивает вас во всех отношениях, кроме цены — выше вашего первоначального бюджета. Вы соглашаетесь, потому что уже разочарованы и отчаялись найти хороший вариант. Брокерам выгодно продавать эти дорогие квартиры, и, несмотря на то, что изначально они были проданы, теперь они покупают недвижимость за пределами своего бюджета.
Как их не поймать
Реклама недвижимости сейчас доступна каждому. Изучите объявления самостоятельно и сравните цену с той, которую вам назвал брокер.
Как выбрать хорошего риэлтора
Из уст в уста Лучший способ найти настоящего брокера — обратиться к родственникам, друзьям или коллегам, которые покупали или продавали недвижимость через брокера и могут порекомендовать конкретного специалиста.
Социальные сети. У многих брокеров и офисов есть страницы в социальных сетях. Следите за активностью на этих страницах, отзывами и комментариями.
Если вы зарегистрировались у брокера и видите, как он работает, как быстро продаются его квартиры и что он публикует много полезной информации, вы можете связаться с ним для первичной консультации: приехать к нему в офис, заказать его работу и другие детали. Обсудить о.
Недвижимость. Этот вариант считается самым надежным, поскольку требует затрат большого количества ресурсов, как времени, так и денег, на создание и продвижение офиса. Кроме того, о конторах легко собрать отзывы и узнать об их репутации.
Воспользуйтесь советами друзей и знакомых или поищите независимые интернет-агентства. В каких социальных сетях пишут об агентстве, как быстро продаются квартиры и каковы цены. Вы также можете сделать пробный звонок в агентство или посетить их офис для беседы.
Сразу хотим сделать оговорку. На рынке недвижимости есть много способов мошенничества. А есть много ситуаций, когда продавец никакой не мошенник. Он просто где-то допустил ошибку, когда-то еще при покупке квартиры.
И у него, таким образом, получилась юридически непродаваемая квартира, которую купит только дурак. Он в итоге не может избавиться от такой квартиры. Но сейчас в этой статье мы не будем рассматривать подобные ситуации.
Мы возьмем нормальную хорошую ситуацию, когда у человека чистые документы, нормальная квартира и, предположим, что у продавца квартиры даже нет необходимости совершать обмен, разъезд или размен квартиры. Давайте договоримся, что у него свободная продажа. Человек просто хочет получить деньги за свою квартиру.