Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Процедура расторжения договора

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Конституционный Суд среди прочего отметил:

• Судебное расторжение договора может занять столько же времени, сколько сам краткосрочный наем жилья или даже больше. Применение только такого порядка создавало бы отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежаще оформлять договоры. Это также способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
• Когда наниматель существенно или долго нарушает обязательства, его контрагент теряет деньги.
• Если в договоре указали явно несправедливые основания одностороннего расторжения, наниматель может заявить суду, например, об их ничтожности.

Есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным – заключенным на срок не более 1 года.

Специфика договора краткосрочного найма в том, что нанимателю предоставлен меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Особенность рассматриваемого договора – и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:

1. Описание каждой из сторон:

• полное имя;
• паспортные данные;
• адрес регистрации;
• их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).

1. Решение о расторжении:

• подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
• срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.

1. Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
2. Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.

Причины для обращения в суд

Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

Инициатива собственника

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:

• если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя;
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
• наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
• наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что сразу инициировать процедуру выселения и расторжения договора по причине неисполнения нанимателем договорных обязательств наймодатель не вправе. Направлению требования о выселении и расторжении договора должно предшествовать направление требования об устранении нарушений, например о погашении задолженности по коммунальным платежам.

Расторжение договора по обоюдному согласию участников

Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.

Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.

В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.

Похожие записи:

• Как предпринимателю попасть в реестр субъектов МСП, чтобы получить льготы
• Расчет по страховым взносам в Контур.Экстерн: ответы на популярные вопросы
• Зачет и возврат переплаты на ЕНС с 2023 года