Что такое договор ренты и кому он нужен
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Особенности договора ренты
Рентой может быть обременено как недвижимой имущество в виде квартиры или комнаты, так и любое движимое имущество, например транспортное средство или гараж, не являющицся недвижимым имуществом. При передаче недвижимого имущества по договору ренты, Рентополучатель приобретает право залога на данную квартиру или иное недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты. В порядке ст. 329 ГК РФ существенным условием договора ренты при передаче денежных средств и движимого имущества является обязанность плательщика ренты по предоставлению обеспечения исполнения обязательств. При невыполнения данной обязанности плательщиком ренты, либо при утрате исполнения обязательств, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и требовать возмещения убытков.
Получатель ренты может передать отчуждаемое по договору ренты имущество плательщику ренты за плату или безвозмездно, если договором ренты предусмотрено передача имущества на возмездной основе, то к довожу ренты применяются правила договора купли-продажи. В случае, если договором ренты предусмотрено, передача ренты на безвозмездной основе, то применяются правила, предусмотренные договором дарения.
Договор ренты совершается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор ренты недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.
Риски заключения договора ренты
- плательщик ренты может быть мошенником и не выполнять принятые на себя обязательства
- плательщик ренты может быть не достаточно кредитоспособен, и по истечению времени не сможет выполнять принятые на себя финансовые обязательства
- наследники рентополучателя могу быть несогласны с условиями рентного договора
- получатель ренты попытается расторгнуть договор ренты по истечению какого-то срока
- получатель ренты может прожить дольше плательщика ренты
Договор заключается в простой письменной форме. В него вносятся:
ФИО и паспортные данные сторон, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость.
При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п., дата подписания договора и подписи сторон.
Договор должен содержать пункт «Особые условия» в которых прописывается право пользования жилым помещением дарителя и других лиц (например, супруги).
Изготовление договора желательно доверить нотариусу, у которого потом и заверить подписи сторон. Впрочем, типовую форму можно скачать с нашего сайта.
Отметим сразу, что заключить такой договор смогут далеко не все желающие. К потенциальным получателям ренты есть достаточно жесткие требования со стороны государства.
Сделки оформляются как с одинокими гражданами, так и с супружескими парами – но только с единственными собственниками жилья. Кроме того, в жилом помещении не должны быть зарегистрированы родственники будущего рентополучателя – дети, внуки, братья, сестры, и т. д. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов.
Еще один важный критерий – это возраст. Сделки оформляются только с гражданами, достигшими 75-летнего рубежа. И если вы состоите в браке, то и ваш супруг тоже должен перешагнуть эту возрастную планку.
Кроме того, существует ряд требований к жилью, которое у собственников приобретает государство.
Справка БН
Какое жилье выкупается государством по договорам пожизненной ренты
– только отдельные квартиры, а не комнаты
– жилье, располагающее только на территории Петербурга
– квартиры, не являющиеся аварийными и не признанные таковыми
– объекты без обременений: не находящиеся под залогом, арестом, в аренде и т. д.
Если хотя бы одно из этих требований нарушено, то заключить сделку не получится.
ШАГ №1
Оцените, насколько вы соответствуете требованиям, предъявляемым к получателям государственной пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Как рассчитывается оплата
Законодательством установлено, что выплаты по ренте не должны быть меньше МРОТ (оплата труда, минимальный размер). К тому же они должны быть ему пропорциональны и увеличиваться при его повышении. Проще говоря, ниже МРОТ нельзя. Выше – пожалуйста, по договоренности сторон.
Выплаты производятся не реже, чем раз в квартал. Стороны имеют право на единовременный выкуп ренты. Плательщик предупреждает об этом получателя не позднее за три месяца до того, как выплаты будут прекращены.
Получатель вправе потребовать выкуп, если рентодатель просрочил платежи, не менее чем на год.
В случае, когда цена выкупа в договоре не оговорена, получатель вправе потребовать годовую сумму выплат. Не более.
Внимание! На сегодняшний день выплаты ренты производятся по установленному прожиточному минимуму. Величина эта плавающая, меняется ежеквартально, поэтому и оплата ренты должна ежемесячно пересматриваться.
Представим процесс составления договора в виде пошаговой инструкции:
- Первый шаг. Сначала обсуждаем с будущим плательщиком условия и детали. Желательно все обговорить подробно, вплоть сроков оплаты, кто и как будет платить за коммунальные услуги и тому подобное. Важно! Каждый подобный договор индивидуален, поэтому стоит подойти к его составлению со всей серьезностью и ответственностью. Лучше всего перед оформлением проконсультироваться с юристом.
- Шаг второй. Получатель должен собрать все необходимые документы. В этом месте отвлечемся и перечислим пакет документов, который придется собрать. Документы, которые войдут в пакет:
- Паспорт.
- Техпаспорт БТИ с поэтажным планом.
- Выписка ЕГРП и кадастровый паспорт на жилье.
- Свидетельство о собственности.
- Копия финансово-лицевого счета.
- Справка о зарегистрированных на указанной площади.
- Могут потребовать справку о дееспособности получателя.
- Следующий шаг. Обе стороны приходят к нотариусу. Он проверяет подлинность документов, комплектность пакета, правильность оформления. Если документы в порядке, получатель дееспособен, нотариус оформляет и заверяет договор ренты. Еще раз обратим ваше внимание на то, что обязательность нотариального удостоверения подобной сделки.
- Шаг четвертый. Стороны передают в Госреестр документы, оплачивают пошлину. После того, как сделку зарегистрируют, плательщик получает на руки свидетельство, в котором будет указано обременение собственности обязательством выплачивать ренту.
Важно! Вступит в свои права рентодатель только после того, как обременение будет снято. Произойдет это тогда.когда плательщик предъявит в Реестр документы о смерти получателя.
Преимущества и недостатки ренты с пожизненным проживанием
Как и любая сделка, рента квартиры с пожизненным проживанием имеет свои плюсы и сопровождается определенными рисками. Такая сделка имеет следующие преимущества:
- Если внезапно на имущество, являющееся предметом договора ренты, появятся другие претенденты (наследники), то они не смогут на него претендовать. Квартира в любом случае будет в итоге принадлежать рентоплательщику.
- Договор нельзя расторгнуть без наличия на то причин. Обычного желания рентополучателя недостаточно, придется обосновать свое требование в суде.
- Для пожилого человека заключение договора ренты обеспечивает значительную материальную помощь. При этом права на имущество остаются у него до конца жизни.
- Рента подразумевает наложение обременения на имущество. Пока жив рентополучатель, в отношении предмета договора невозможно провести ни одну сделку.
- Рентоплательщик в итоге может приобрести квартиру по цене на 20 % ниже рыночной.
Конечно, заключение договора на достаточно длительный срок подразумевает и определенные риски для сторон.
Недостатками ренты квартиры с пожизненным проживанием можно назвать:
- Выплаты по ренте перечисляются не зависимо от обстоятельств. Эта обязанность не прекращается для плательщика ренты до тех пор, пока жив собственник.
- Если платежи будут просрочены или перестанут поступать совсем, рентополучатель вправе обратиться в суд и расторгнуть договор. При этом выплаченные средства не возвращаются.
Перед заключением договора ренты с пожизненным проживанием необходимо хорошо взвесить свои возможности. Во избежание проблем рекомендуем проконсультироваться с юристом.
○ Можно ли расторгнуть договор?
Договор ренты можно расторгнуть в досудебном или судебном порядке. В первом случае это возможно, если стороны пришли к соглашению. В этом случае к рентополучателю переходит обратно недвижимость, а к рентоплательщику – расходы.
Если не удается решить дело мирным путем, можно обратиться в судебные органы. Суд примет вопрос на рассмотрение, если:
- Сделка недействительная (заключена с нарушениями, не прошла госрегистрацию и т.д.).
- Платежи не вносились более 1 года.
- Рентодатель признан недееспособным.
- Не исполняются условия договора.
- Рентодатель злоупотребляет полученным имуществом (использует его не по назначению либо наносит ущерб).
Правовым последствием расторжения договора будет необходимость возврата полученных в результате сделки благ.
Договоры ренты на практике
В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.
Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.
Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.
🔥 Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя. Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Каталог компаний Москвы
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Москвы публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».
Расчёты и способы выплаты
Размер суммы, предусмотренной к выплате, не может быть меньше прожиточного минимума – это основное условие при составлении рентного договора. Эта сумма со временем может изменяться в зависимости от повышения или снижения прожиточного минимума государством. Однако в обязанности плательщика в любом случае входит своевременная выплата в полном объёме.
Существует два способа выплаты:
- Отчуждение жилья осуществляется за дополнительную плату. Это отдельная сумма (помимо основных рентных платежей), которая выплачивается один раз.
- Отчуждение недвижимости производится бесплатно. В дальнейшем плательщику предстоят только ежемесячные выплаты.