Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.
Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.
Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.
Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
От чего зависит стоимость недвижимости
Самый распространенный фактор, влияющий на стоимость недвижимости это цена на стройматериалы и постройку, растраты на оплату рабочей силы, перевоз материала и дополнительные затраты.
Существует еще множество факторов, которые влияют на стоимость:
- рыночная стоимость недвижимости за последние пару месяцев;
- актуальность продажи в определенное время года;
- расположение жилья на карте;
- инфраструктура, которая находится рядом с объектом;
- как давно был объект построен;
- расположение в экологическом плане;
- наличие балкона;
- внешний вид двора;
- множество других факторов.
Зачем нужен процесс оценки недвижимости
Во время судебных споров. Когда рассматриваются дела о наследии или обмане во время покупки недвижимости.
Во время оформления ипотеки. Недвижимость оценивается, в первую очередь, для банка, чтобы он имел представление о сумме денег, которую можно дать клиенту. Зачастую, сумма ипотеки приравнивается ликвидационной стоимости объекта или может быть меньшей. Это потому, что клиент некоторую часть денег вносит самостоятельно.
Во время реорганизации предприятия. Благодаря оценке объекта, возможно узнать сколько активов есть у компании и оценить существующие объекты в распоряжении фирмы.
Во время продажи недвижимости. Такое оценивание понадобиться как продающему лицу, так и покупавшему. Обе стороны не будут обмануты и произведут покупку и продажу по выгодной им цене.
Во время обмена жилья. Оценка недвижимости поможет точно рассчитать стоимость объектов и совершить выгодный размен для обеих сторон.
Во время залога. Процедура потребуется для того, чтобы банк знал точную сумму, которую в будущем получит за неуплату клиента.
Что такое стоимость денег во времени?
Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».
Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.
Подделать фото не получится
Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.
Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.
«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.
Зачем нужна оценка для ипотеки?
Это процедура, которая помогает понять, сколько реально стоит та или иная недвижимость. Продать жилье собственники хотят значительно дороже его реальной цены на рынке. Поэтому покупатели заказывают оценку даже если не планируют подписывать ипотечный договор с банком. Просто, чтобы понимать фактическую стоимость объекта. Проведения сделки на рынке недвижимости без этой процедуры — неоправданный риск. Вы можете точно знать, какие квартиры «в цене» и какой ремонт хороший, но с ходу понять нюансы без навыка — невозможно. Доверьте эту работу экспертам.
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита, то банку важно понимать реальную рыночную стоимость, за сколько он сможет продать недвижимость, если заемщик вдруг не сможет выплачивать ипотеку.
Пункт 1 и 3
статьи 9 закона «Об ипотеке» настаивают на необходимости предварительной оценки жилья
Главный аргумент — она является обязательной процедурой при оформлении ипотеки, согласно российскому законодательству.
Неважно — в залоге остается квартира, которой вы уже владеете или вы собираетесь оставить ту, что приобретаете. Анализа стоимости и ценности недвижимости на рынке вам не избежать.
Почему нужна оценка квартиры для ипотеки, если стоимость уже установлена? Вам — чтобы понимать сколько на самом деле стоит ваша будущая квартира. Банку — чтобы иметь возможность оценить риски перед выдачей кредита (подробней об ипотеке, залоге недвижимости, а также правилах процесса читайте в нашей статье об ипотеке здесь).
Чтобы заказать проведения независимой оценки на залоговую недвижимость, вам понадобятся такие документы:
- паспорт;
- копия кадастрового паспорта;
- данные о недвижимости;
- поэтажный план здания, план квартиры, техпаспорт БТИ…
Это базовый набор, какие еще справки или выписки вам могут понадобиться, читайте на сайте оценщика, которого вы выбрали для себя.
Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:
- Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной.
- Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка.
- Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).
Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).
Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.
Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:
- базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель;
- коротко о заказчике, а также о самом оценщике;
- информация о том, как проводился анализ, его стандарты;
- допущения, которые использовал специалист;
- стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.
Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.
Куда следует обратиться для заказа оценки квартиру для ипотеки?
Такая услуга как оценка квартиры для закладной предлагается рядом специализированных компаний. Также можно найти оценщика, который работает в индивидуальном порядке от своего лица. При возникновении сложностей при выборе можно обратиться в банк, в котором оформляется ипотека. Как правило, кредитные учреждения сотрудничают с подобными организациями и могут порекомендовать надежного партнера. Некоторые клиенты отказывают от предлагаемой кредитором организации в силу наличия сомнений в независимости оценки. На это есть полное право, однако следует учитывать возможное появление сложностей. Если работа с компанией от банка гарантирует ускоренное рассмотрение заявки на кредит и полное соответствие отчета требованиям банка, то в противном случае возможно возникновение форс-мажорной ситуации.
Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:
- точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
- реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
- рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
- описание МКД и близлежащей территории;
- подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
- сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
- анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.
Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.