агентство недвижимости по сдаче квартир, Фирмы Москвы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «агентство недвижимости по сдаче квартир, Фирмы Москвы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Столица привлекает людей из ближайших и дальних регионов, потому что здесь высокооплачиваемая работа, тысячи предприятий и организаций, учебных заведений, курсов для повышения квалификации и личностного роста. Естественно, у каждого приезжающего возникает насущная проблема – как найти квартиру в аренду в Москве.
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Как сдать квартиру в аренду – пошаговая инструкция
Сдать квартиру в Москве без посредников крайне просто. Но почему-то 99% объявлений на всевозможных порталах и интернет-досках написаны именно агентами. И объяснение этому вполне понятны любому, кто хотя-бы раз пытался снять крышу над головой.
Все просто! Арендодатель получает данную услугу от агентства бесплатно. Платит в данной ситуации тот, кто хочет снять жилье.
Кроме того, состав услуги по поиску арендатора включает в себя множество действий – в том числе подачу платных объявлений в интернет, средства массовой информации, отбор желающих снять себе жилище в соответствии с требованиями собственника, организацию просмотров, подготовку договора и т.д.
Зачем это делать самостоятельно самому, если весь этот перечень мероприятий может сделать кто-то другой? К тому же профессионально и безопасно для Вас.
Большинство собственников соглашается с этим мнением и поручает эту «головную боль» специалистам. Осталось только выбрать агентство либо частного риелтора, который выполнит эту задачу качественно. Что должен сделать профессионал, чтобы быстро и эффективно сдать квартиру? Как выбрать надежное агентство недвижимости, чтобы сдать квартиру в Москве долгосрочно, быстро, безопасно и по наибольшей цене. Давайте разберемся.
Ошибки собственников в аренде
1 Частая ошибка собственника жилья — обзвонить много агентств по сдаче квартир в Москве.В итоге нездоровая конкуренция, гонка, демпинг. В борьбе за клиента недобросовестные риэлторы сильно снижают цену объекта. Это самый быстрый и, увы, не самый выгодный способ для собственника квартиры.
Для эффективности сотрудничать нужно с 1 компанией. Если ничего не получается, то ОТКАЗЫВАТЬСЯ от предыдущих и пробовать дальше.
Естественно, риэлтор должен отчитываться о своей деятельности, чтобы владелец жилья понимал, что агент действительно работает.
2 Вторая по популярности ошибка — сдать квартиру друзьям, знакомым, коллегам по работе. Можно навсегда испортить хорошие отношения. Взаимное недовольство может спровоцировать конфликт или даже окончание дружеских отношений.
Чужому человеку можно смело высказать претензии при несвоевременной оплате, порче имущества или даже попросить съехать с квартиры. Со знакомыми такие действия без последствий не пройдут.
3 Нельзя засчитать страховой депозит в счет проживания последнего месяца. Иначе собственник может обнаружить при выезде нанимателя большие долги по коммуналке, испорченную мебель/технику или неубранную квартиру. А компенсировать ущерб уже нечем…
Как быстро сдать квартиру?
«Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать», основываясь на своем личном опыте, мы прекрасно понимаем, почему по определенным квартирам звонят часто, а по другим звонки поступают реже. Причина подчас банальна – это некачественные фотографии объекта, либо же вовсе их полное отсутствие. Что бы избежать таких ситуаций, вне зависимости от стоимости, сдаваемой в аренду квартиры, к каждому клиенту наш специалист выезжает с профессиональным фотоаппаратом с широкоугольным объективом, который наиболее точно дает представление о квартире. Из всех снимков отбираются лучшие, которые попадают в портфолио для дальнейшей презентации потенциальным клиентам.
Сотрудники нашего агентства принимают звонки ежедневно, 7 дней в неделю, с 9 утра и до 10 вечера. Будьте уверены, что ни один звонок от клиентов не будет пропущен, в объявлениях публикуются 2 номера телефон, помимо номера телефона агента, который занимается сдачей квартиры в аренду, и время от времени может быть занят, и не ответит на звонок, в каждом объявлении указывается дежурный номер агентства, который всегда доступен, работает без перерыва и выходных.
Ни один показ не будет сорван. Ситуации, когда человек хочет увидеть квартиру, но агент занят, полностью исключены. Не сомневайтесь, представитель от нашего агентства всегда будет присутствовать во время просмотра, и презентовать квартиру. Пунктуальность – наше кредо.
В случае если квартира, по каким либо причинам не сдается в определенные сроки, наши специалисты проведут анализ сложившейся ситуации и предложат оптимальные варианты решений.
Каталог компаний Москвы
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Москвы публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».
На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.
Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:
- оформить себя в качестве ИП и выплачивать налоги по ставке 6% с оборота или 15% – по системе «доходы минус расходы». В последнем случае в траты можно записать коммунальные платежи, а также деньги, которые будут идти на текущий или капитальный ремонт. Аналогично в отношении клининговых услуг. Что же касается ставки 6%, то она берётся с совокупного дохода. Как правило, деньги, связанные с предпринимательством, просто поступают на специальный расчётный счёт. И налоговая будет обращать внимание именно на совокупный доход;
- зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. В этом случае если прибыль вам будет поступать от физических лиц, налог придётся выплачивать по ставке 4%. А вот если от юридического лица, то ставка – 6%. Такой вариант выгоднее. Но учтите, что самозанятый не может иметь наёмных работников.
Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.
Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.
Порядок действий:
- Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
- Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
- Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.
Сдавать квартиру легально и исправно платить налоги – это безопасно: нет причин бояться того, что соседская бабушка однажды «настучит», а если возникнет конфликт с нанимателем, можно позвонить в милицию или подать в суд. Да и ставка относительно не велика — 13% от дохода (для граждан РФ). Однако большинство сдающих квартиры собственников налоги не платят, а это расценивается государством как преступление. Налоговая инспекция постепенно старается навести порядок в этой сфере, причем чем ближе к столице — тем систематичнее. Периодически проводятся проверки и это дает результаты – тех, кто решил сдать квартиру, например, в Москве, и не платить налоги, вычисляют. Помимо налоговой таким поиском занимаются и участковые, для них это и рабочая необходимость, и возможность дополнительного заработка.
Тем, кто не собирается платить налоги, согласно статье 119 Налогового кодекса грозит штраф за непредставление налоговой декларации в размере 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% в совокупности.
Согласно статье 75 НК РФ могут быть применены пени за каждый день просрочки — в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ (на момент написания статьи 28.02.2012 — 8%).
По статье 122 п. 3 НК РФ также предусмотрен штраф в размере 40% от не уплаченной суммы налога — за умышленное занижение налоговой базы.
Применительно к московскому рынку аренды жилья это означает, что собственник рискует не такими уж большими деньгами — 13% налога с дохода означает, что сумма налога примерно соответствует полуторной месячной ставке (1*12*0,13=1,56). Если же налоговая поймает хозяина за руку, то санкции вряд ли составят сумму, превышающую требуемый к уплате налог.
Опасность таится как раз в другом. Если будет признано, что подобная деятельность относится к предпринимательской, такой наймодатель может быть привлечен к ответственности по статьям 14.1. КоАП РФ и 171 УК РФ к административной и уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Но и это не все. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере карается Уголовным кодексом РФ. Согласно статье 198 УК РФ штраф может составить от 100 до 300 тысяч рублей, арестом на срок от четырех до шести месяцев или же лишением свободы на срок до года.
Причем крупным размером считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля не уплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов, либо превышающая триста тысяч рублей.
То есть, к примеру, сдается квартира в Москве за 40 тысяч рублей в месяц, то, если иных доходов у гражданина нет, крупный размер уклонения набегает уже через 20 месяцев. Чем дороже квартира — тем меньше этот срок. Вывод отсюда один — если вы сдаете престижную квартиру, то имеет смысл пожертвовать частью дохода и стать добросовестным гражданином, иначе придется рано или поздно отдать все деньги юристу.
Законопослушный наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет сумму налога (подп.1 п.1 ст.228 НК РФ). Он обязан представить налоговую декларацию в инспекцию по месту своего жительства (п.1 ст. 229 НК РФ).
Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал жилое помещение внаем. Сумму налога, исчисленную в соответствии с декларацией, собственник должен уплатить по месту своего жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
Альтернативой уплате налога по ставке 13% может стать регистрация вас как индивидуального предпринимателя с приобретением патента на этот вид деятельности или без оного.
Действительно, главой 26.2 НК РФ для индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу в аренду собственного недвижимого имущества, предусмотрена возможность применения упрощенной системы налогообложения на основе патента. (ст 346.25.1 п 2 пп 56 НК РФ) Данная система представляет собой упрощенный порядок расчета сумм налога, его уплаты и представления отчетности. Документом, удостоверяющим право применения такого вида упрощенной системы налогообложения, является выдаваемый индивидуальному предпринимателю налоговым органом патент установленной формы. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Годовая стоимость патента рассчитывается в размере 6% потенциально возможного к получению годового дохода, установленного по этому виду предпринимательской деятельности в данном конкретном регионе (каждый субъект РФ сам принимает решения).
Для Москвы на 28.02.2012 таким потенциальным доходом считается 720 тыс рублей в год или 60 тыс в месяц. Это значит, что гражданин — индивидуальный предприниматель, проживающий (зарегистрированный) в Москве и осуществляющий сдачу квартиры, оплачивает патент в размере 43 200 рублей в год.
Как видите, если ваш доход меньше и вы готовы это подтверждать документально, то вы можете зарегистрироваться как ИП и платить налог по ставке 6%, не покупая патент.
Если же ваш доход больше (а у нас есть граждане, сдающие не одну квартиру), то им имеет смысл задуматься именно о патенте.
Патент оплачивается двумя платежами: в момент получения (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
Также оплачивается ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 12 003 рублей — эта сумма затем зачитывается в стоимость патента (то есть не приводит к увеличению расходов).
Минус в этом способе уплаты налога — необходимость не только зарегистрировать ИП, но и поддерживать его — вести учет, общаться помимо налоговой с фондами. С непривычки это сложно — многое придется осваивать с нуля, читать, консультироваться. Для многих граждан это чересчур трудоемко.
Кроме того, сдаваемая недвижимость должна быть в частной собственности гражданина, то есть не иметь иных сособственников. Если квартира в долевой или совместной собственности — этот вариант не подойдет.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как работают риэлторы по аренде недвижимости?
Современный рынок аренды недвижимости стремительно развивается. Предложений по сдаче жилья достаточно много и их количество постоянно увеличивается, однако не всегда эти предложения удовлетворяют спрос. Высокая потребность в жилье имеет место в городах с большой численностью населения. И это не удивительно, ведь люди съезжаются сюда для того чтобы найти высокооплачиваемую работу или получить образование.
В основном приезжие люди решают вопрос жилья с помощью аренды. Зачастую людям абсолютно не известно, как агенты недвижимости проводят такие сделки.
Риэлторы помогают подобрать квартиру согласно запрашиваемым требованиям. В функции сотрудников агентств недвижимости входит проверка сопутствующей документации на квартиру (право собственности), а также составление договора аренды. Чтобы минимизировать риск, в связи с которым услуги могут быть не оказаны риэлтором, он должен составить доп. соглашение к договору аренды с клиентом. Также риэлтор должен уметь грамотно контактировать с собственниками жилья.
Основные схемы мошенничества при съеме квартиры через риэлтерское агентство
Из опыта квартиросъемщиков и практики риелторов выведены наиболее распространенные схемы обмана при сотрудничестве с компаниями. К ним относятся:
- Компания, предлагающая аренду квартиры, вообще не является агентством недвижимости и не несет ответственности за результат. Объявления в Интернете и газетах о сдаче жилья нередко дают информагентства. Это означает, что компания предоставляет лишь информационные услуги. Под маской информагентств чаще всего скрываются мошенники. При этом у них все очень хорошо организовано – хороший офис, вежливые сотрудники. Самая маленькая проблема при работе с такой компанией в том, что клиенту просто продают список адресов квартир, которые якобы сдаются. Большая – заключают договор и берут плату за жилье, которого вообще не существует.
- Реальное состояние квартиры не соответствует, предоставляемой агентством информации и фотографиям. Если на фото вам показывают жилье с отличным ремонтом, хорошей мебелью и бытовой техникой, но при этом по очень низкой цене, это должно насторожить. Прежде чем подписать договор и заплатить деньги агентству и арендодателю, убедитесь в реальном состоянии жилья, попросите показать квартиру. Подмена фото – частая форма обмана, доказать которую сложно.
- Компания проводит просмотр квартиры за отельную плату. Этот вид обмана используют небольшие компании-однодневки. Солидные агентства никогда не берут денег за просмотр жилья. Нередко такую схему используют недобросовестные сотрудники в сговоре с хозяином квартиры, получая при этом доход от услуг, которые в принципе должны быть бесплатными.
- Пересдача уже арендованного жилья. Правом сдавать квартиру обладает только собственник. Если квартира уже была сдана по договору, арендатор не может ее пересдать. Такая сделка будет недействительной и в любое повторного или подселенного квартиранта могут выселить без возмещения выплаченных средств. Единственная законная возможность пересдать жилье – право субаренды, которое должно быть указано в договоре.
Какие бывают виды комиссии при аренде недвижимости?
Надо сразу сказать, что комиссия, выплачиваемая при аренде недвижимости – это одноразовый платеж, который платит одна из сторон сделки (арендатор или арендодатель). Сумма вознаграждения идет только в счет оплаты услуг посредника, а потому, никакого отношения к арендной плате или залоговому платежу отношения не имеет. Единственный вариант, когда платить комиссию не нужно – если стороны сделки – наниматель и наймодатель, действуют без посредника, то есть, без участия риэлтора.
Вознаграждение риэлтору бывает двух видов:
-
В случае аренды квартиры, комиссионный взнос будет выплачивать лицо, которое планирует снять жилье, то есть, арендатор.
Он платит специалисту за подбор подходящего варианта жилья, за предоставленную в аренду квартиру, за непосредственное участие в сделке и присутствии при заключении договора. Это означает, что агент должен проконтролировать, чтобы интересы его клиента были полностью учтены и соблюдены.
- Во втором случае, уплачивается комиссия при сдаче в аренду объекта недвижимости арендодателем, предоставляющим квартиру для временного проживания. Проще говоря, за услуги посредника уже платит собственник недвижимости, сдаваемой в аренду.
В большинстве случаев, сумма комиссионного взноса, в счет уплаты услуг риэлтора, зависит от сложности сделки и от ликвидности предлагаемой недвижимости. Это значит: чем дороже рыночная стоимость квартиры и чем комфортабельней объект, тем выше окажется процент комиссии. Таким образом, существует два типа комиссии, выплачиваемой за аренду:
-
относительно низкий процент, который колеблется в рамках от 30-50 процентов от суммы ежемесячной арендной платы.
Предназначена данная комиссия для клиентов агентств, с низким уровнем доходов, которые не могут себе позволить снять комфортабельное жилье и платить высокую цену за его съем, а так же для арендодателей, у которых простой тип недвижимости с обычными условиями проживания;
- максимальный процент, который достигает ста и более процентов от размера ежемесячной арендной платы. Высокие проценты относятся к комфортабельному элитному жилью.
Итак, средний размер комиссионной выплаты при аренде – это сумма арендной платы, устанавливаемой для уплаты раз в месяц, процент которой колеблется в пределах от 50% до 100%.