Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности договора найма специализированного жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Комментарии к ст. 101 ЖК РФ

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда наниматель специализированного жилого помещения решит расторгнуть договор найма. Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. В то время как наймодатель не может в любое время обратиться с этим предложением к нанимателю и инициировать добровольное расторжение договора найма.

Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.

3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).

4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма в данном виде специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:

а) по заявлению нанимателя;

б) по решению комиссии в случаях:

— утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;

— получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;

— отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;

— выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;

в) по решению суда в случае возникновения спора.

5. В случае расторжения в судебном порядке договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Кому и на каких основаниях предоставляется жилье?

Основания для предоставления специализированных помещений зависят от статуса нанимателя и причин обращения.

Самой большой частью СЖФ являются общежития. Места в них выделяются по факту работы и службы в государственных структурах, учебы в учреждениях образования. Кроме этого помещение в общежитии может быть выделено:

• потерявшим память;
• молодым семьям;
• иногородним учебным экскурсиям;
• беженцам и аналогичным категориям лиц.

Ещё одной составной частью СЖФ являются маневренный фонд, социальные и временные помещения.

Они предоставляются лицам, которые оказались в трудных жизненных обстоятельствах:

• вынужденные переселенцы, например, пострадавшие от природных катаклизмов или военных действий;
• беженцы, совершившие побег из страны по причине военного переворота в ней.

Такой перечень исчерпывающим не является. Во внимание принимаются и другие тяжелые жизненные обстоятельства, в том числе и личного характера.

К СЖФ относятся и служебные помещения. Они выделяются лицам, которые проходят особую службу в государственных структурах:

• ФСБ.
• МВД.
• МЧС.
• Прокуратура.

Необходимость выделения жилья должна быть подтверждена документально. Окончательное решение принимается руководителем государственного органа, в чьей собственности помещение находится. Основанием для выделения жилья будет распоряжение руководителя. После его утверждения стороны заключают договор.

Ограничения при использовании и ответственность

Наниматель не является собственником жилья. По этой причине он не в праве передавать его в пользование третьим лицам, а также менять его по договоренности с другим собственником.

Также помещение СЖФ может использоваться только по назначению, то есть для проживания. В нем нельзя организовывать офис, производство, либо сдавать часть площади в аренду или наем другим лицам.

В случае нарушения таких правил наймодатель может расторгнуть договор и потребовать от пользователя возместить ущерб, который был причинен имуществу.

О других случаях незаконной аренды жилья и ответственности за нее читайте в этой статье.

Наем помещений СЖФ осуществляется на основании решения руководителя собственника и заключенного сторонами сделки договора. Такой вариант аренды жилья применим при наличии к тому оснований, который определяется статусом пользователя или непредвиденными жизненными обстоятельствами.

Ограничения при использовании и ответственность

Наниматель не является собственником жилья. По этой причине он не в праве передавать его в пользование третьим лицам, а также менять его по договоренности с другим собственником.

Также помещение СЖФ может использоваться только по назначению, то есть для проживания. В нем нельзя организовывать офис, производство, либо сдавать часть площади в аренду или наем другим лицам.

В случае нарушения таких правил наймодатель может расторгнуть договор и потребовать от пользователя возместить ущерб, который был причинен имуществу.

О других случаях незаконной аренды жилья и ответственности за нее читайте в этой статье.

Наем помещений СЖФ осуществляется на основании решения руководителя собственника и заключенного сторонами сделки договора. Такой вариант аренды жилья применим при наличии к тому оснований, который определяется статусом пользователя или непредвиденными жизненными обстоятельствами.

Правовые последствия перехода права собственности

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

• госсобственность переходит в муниципальную;
• когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617. Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Сохранение договора найма при изменении наймодателя

Если владельцем жилья (дома, его части или квартиры), где размещается жилое помещение, которое было сдано в наем, становится другое лицо, договор найма остается в силе до того момента, пока не истечет срок, указанный в контракте. Таким образом, если происходит переход собственности к другому наймодателю, контракт не подлежит модификации и все его условия сохраняются в силе. Такое же правило действует в ситуации, если в качестве арендодателя выступает не владелец, а лицо, которое владеет собственностью через хозведение, оперативное управление или наследуемое пожизненное владение.

Такое правило доказывает, что отношения на основании аренды, являясь обязательными, содержат вещно-правовой элемент, который демонстрирует признаки правоследования. Именно поэтому при переходе собственнических или вещных прав, которые обременены пользованием, базирующимся на договоре найма, сохраняются все права нанимателя, а в результате и сам контракт.

Смена владельца имущества, которое сдается в наем, независимо от того, возникал ли вопрос переоформления контракта, влечет за собой утрату прежним собственником и приобретение новым оснований для получения дохода от сдачи жилья.

Также переход сданного в аренду имущества во владение другого лица не является достаточной причиной для того, чтобы в судебном порядке были внесены изменения в условия, предусмотренные документом, который был заключен между прежним владельцем и нанимателем. Исключение составляют изменения информации про арендодателя.

Все положения, изложенные выше, имеют прямое отношение и к субаренде. В случае перенайма договор субаренды остается в силе. Ссылку на это можно найти в статье 615 пункте 2 ГК, в нем сказано, что нормативы контракта аренды применимы к контракту субаренды.

Условия предоставления жилья детям-сиротам?

Право на получение бесплатного жилья детьми-сиротами возникает в следующих случаях:

• если у ребенка не имеется жилого помещения по договору социального найма (он не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо в собственности;
• если у ребенка имеется жилое помещение по договору социального найма (он является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо в собственности, но его проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признано невозможным;
• проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, если в таком жилом помещении вместе с ребенком проживают лица, лишенные родительских прав в отношении этих детей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения (п. 3 ст. 72 ЖК РФ)

Подробнее

Если совместное проживание детей и граждан, лишенных родительских прав, признано судом невозможным, такие граждане по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ (п.2 ст. 91 ЖК РФ).

• лица, страдающие тяжелой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно (п.1 ст. 51 ЖК РФ);
• кроме того, проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях может быть признано невозможным в следующих случаях:

• жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в установленном порядке (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»);
• общая площадь жилого помещения на одного человека меньше учетной нормы
  площади (ст. 50 ЖК РФ).

Это обязательные условия предоставления жилья детям-сиротам, установленные на федеральном уровне.

На региональном уровне могут быть установлены иные основания признания проживания детей-сирот в ранее занимаемых помещениях невозможным и условия предоставления жилья детям-сиротам.

Также на региональном уровне определяется и порядок установления факта невозможности проживания детей в ранее занимаемых жилых помещениях.

Документы для получения жилья детьми-сиротами

Вопросами, которые связаны с предоставлением жилья сиротам, занимается администрация, присутствующая в каждом отдельном субъекте России.

Существуют определенные списки лиц, которые имеют право претендовать на жилье. Формируют их сотрудники органов опеки по месту проживания сироты или выявления ребенка без попечительства взрослых.

Сюда вносятся все дети-сироты, возраст которых составляет 14 -18 лет. После этого данные списки передаются в администрацию.

Важно. Перед тем как заняться сбором и оформлением необходимых для получения жилья документов, требуется проверить присутствие своей фамилии в подобном списке. Нужно обратиться в органы опеки.

Право на квартиру возникает у сирот сразу после достижения ими 18 лет. Причина в том, что полная дееспособность у них возникает именно с этого возраста. В некоторых случаях льготное социальное жилье может быть предоставлено раньше. Вот несколько оснований для этого:

• вступление в официальный брак;
• начало предпринимательской деятельности;
• официальное трудоустройство.

Все три перечисленных фактора в обязательном порядке должны быть подтверждены документально. В частности потребуется предоставить свидетельство о заключении брака, трудовую книжку или свидетельство индивидуального предпринимателя.

Во всех стандартных случаях сироты должны обращаться в органы опеки с заявлением о внесении себя в список получателей льготного жилья сразу, как только мы исполнилось 18 лет. При этом необходимо знать, что внесение в подобный перечень возможно до их 23-летия. Обнаружив свою фамилию в этом списке, необходимо приступить к подготовке документов.

Чтобы получить социальное жилье, потребуется предоставить:

• стандартное свидетельство о рождении;
• копия паспорта гражданина РФ;
• документ, подтверждающий отсутствие родительской опеки.

Выселение беженцев или переселенцев

Человек получает статус «беженца» на основании положений ФЗ №4528-I от 19 февраля 1993 г. «О беженцах». Согласно нормам данного закона, лицо, имеющее данный статус, имеет право на предоставление жилой площади. Впоследствии он отвечает за использование жилья, как и другие граждане России.

В случае утраты статуса беженца или переселенца, правовые отношения по найму специализированного жилого помещения прекращаются.

При проживании в общежитии договор найма может быть расторгнут досрочно, к примеру, если гражданин увольняется со службы.

Пунктом 3 ст. 101 Жилищного Кодекса РФ устанавливается возможность расторжения договора найма по требованию наймодателя как в случаях, предусмотренных в статье 83 ЖК РФ, так и в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) проживающим жильцом или членами его семьи своих обязанностей.

Неисполнение жильцом своих договорных обязанностей служит основанием обращения в суд для принудительного расторжения договора найма. Ответственность нанимателя установлена в самом договоре найма.

Расторжение договора найма специализированной жилплощади по соглашению сторон не представляет для контрагентов каких-либо сложностей. Стороны договора самостоятельны в заключении, изменении или прекращении правоотношений. Расторжение договора возможно по взаимному согласию участников правоотношений.

§11.10. Выселение граждан из жилых помещений

• Выселение граждан из жилых помещений,
  предоставленных по договорам социального
  найма, производится в судебном порядке:
• 1) с предоставлением других благоустроенных
  жилых помещений по договорам социального
  найма;
• 2) с предоставлением других жилых
  помещений по договорам социального
  найма;

3) без предоставления других жилых
помещений (ст. 84 ЖК РФ).

1. В соответствии со статьей 85 ЖК РФ
   граждане выселяются из жилых помещений
   с предоставлением других благоустроенных
   жилых помещений по договорам социального
   найма, если:
2. — дом, в котором находится жилое помещение,
   подлежит сносу;
3. — жилое помещение подлежит переводу в
   нежилое помещение;
4. — жилое помещение признано непригодным
   для проживания;
5. — в результате проведения капитального
   ремонта или реконструкции дома жилое
   помещение не может быть сохранено или
   его общая площадь уменьшится, а вследствие
   этого проживающие в нем наниматель и
   члены его семьи могут быть признаны
   нуждающимися в жилых помещениях; либо
   увеличится, и тогда общая площадь
   занимаемого жилого помещения на одного
   члена семьи существенно превысит норму
   предоставления.

Если дом, в котором находится жилое
помещение, занимаемое по договору
социального найма, подлежит сносу, то
выселяемым из него гражданам орган
государственной власти или местного
самоуправления, принявшие решение о
сносе такого дома, предоставляют другие
благоустроенные жилые помещения по
договорам социального найма (ст. 86
ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое по
договору социального найма, подлежит
переводу в нежилое помещение или признано
непригодным для проживания, то выселяемым
из такого жилого помещения гражданам
наймодатель должен предоставить другое
благоустроенное жилое помещение по
договору социального найма (ст. 87
ЖК РФ).

На время проведения капитального ремонта
или реконструкции дома, если такой
ремонт или реконструкция не могут быть
проведены без выселения нанимателя,
наймодатель обязан предоставить
нанимателю и членам его семьи другое
жилое помещение без расторжения договора
социального найма жилого помещения,
находящегося в указанном доме.

Договор найма для сирот

Договор найма для детей-сирот имеет свои особенности:

• собственником жилья, отнесенного к специализированному фонду, выступает государство или муниципалитет, и именно от их имени выносится решение о предоставлении внаем жилых помещений;
• наниматель должен не только быть сиротой, но также быть признан нуждающимся в жилье в данном населенном пункте (то есть включен в официальный список лиц, подлежащих обеспечению жильем);
• договор специализированного найма с сиротами заключается при достижении вышеназванной категории граждан РФ совершеннолетия;
• внаем предоставляются пригодные для проживания благоустроенные объекты в соответствии с нормой площади, полагающейся на 1 человека (такие нормы устанавливаются федеральным и региональным законодательством);
• договор найма жилого помещения сиротам накладывает запрет на обмен или сдачу в поднаем переданной по договору жилой недвижимости;
• первоначально срок найма определяется как 5 лет, после чего с нанимателем заключат “нормальный” договор соцнайма, а это уже дает человеку возможность провести приватизацию этого жилья и получить на него право собственности.

Заключение договора найма для сирот происходит в простом письменном виде. Типовая форма такого договора утверждается Правительством, на нашем сайте вы можете ознакомиться и скачать шаблон такого документа.

Что наниматель вправе делать, какие обязанности несет

В соответствии с ч. 3 ст. 100 ЖК договор найма специализированного жилого помещения должен содержать раздел о правомочиях и обязательствах.

Но данная статья не указывает прямо на их перечень, а только отсылает в ч. 5 к другим нормам ЖК (ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67). Кроме того, ко всем договорам спецнайма применимы положения ст. 69 ЖК, за исключением договоров предоставления жилья на период прохождения службы, права и обязанности по которым регулируются дополнительно ч. 2–4 ст. 31 ЖК.

Тем не менее и указанные нормы не содержат перечень прав нанимателя, а только регулируют его обязанности. В данной ситуации остается обратиться к текстам типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения вправе:

• проживать в жилье вместе с семьей;
• использовать имущество, которое относится к категории общего;
• расторгнуть договор по своей инициативе в любое время в одностороннем порядке;
• претендовать на получение денежной компенсации за оплату найма, а также услуг, предоставляемых по данному адресу (отопления, электроснабжения, водоснабжения и др.).

Что такое специализированный жилищный фонд и какие объекты к нему относятся?

Само понятие специализированного жилищного фонда нашло свое отражение в статье 19 ЖК РФ. По сути СЖФ – это помещения, предназначенные для проживания определенных категорий лиц. Такой фонд формируется на уровне местных и федеральных органов власти.

Все вопросы, связанные с СЖФ, регулируются правилами раздела IV ЖК РФ.

К таким объектам относятся:

• служебные жилые помещения;
• объекты маневренного фонда;
• общежития;
• помещения социального назначения (о социальном найме жилья читайте здесь);
• объекты для временного проживания.

Перечни таких помещений формируются на уровне федеральных и местных органов власти. Они утверждаются распоряжением руководителя органа.

Порядок аннулирования

Порядок аннулирования сделки определен правилами статьи 101 ЖК РФ. По взаимному согласию сторон договор может быть расторгнут в любое время.

В одностороннем порядке сделка прекращается через суд, если наниматель не исполняет или нарушает взятые на себя обязательства.

Отдельный порядок предусмотрен в отношении помещений, предназначенных для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Это касается случаев:

• не внесения оплаты за проживание и услуги ЖКХ в течение более года, при отсутствии соглашения о возмещении задолженности;
• разрушение или систематическое повреждение объекта;
• нарушение прав и законных интересов соседей;
• нецелевое использование жилья, например, осуществление предпринимательской деятельности.

Факты должны подтверждаться документально, а выселение происходит на основании судебного решения.

Для аннулирования сделки собственник направляет письменное уведомление об имеющихся нарушениях и дает нанимателю сроки их устранить.

Комментарии к ст. 101 ЖК РФ

---

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда наниматель специализированного жилого помещения решит расторгнуть договор найма. Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. В то время как наймодатель не может в любое время обратиться с этим предложением к нанимателю и инициировать добровольное расторжение договора найма.

Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.

3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:

• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).

4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма в данном виде специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:

а) по заявлению нанимателя;

б) по решению комиссии в случаях:

• утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;
• получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;
• отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;
• выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;

Похожие записи:

• Как перевести нежилое помещение в жилое
• Нужно ли платить алименты с аренды автомобиля
• Как распорядиться материнским капиталом через Госуслуги: пошаговая инструкция