Как уменьшить налог с продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уменьшить налог с продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей
Если при покупке семьёй жилья, используется маткапитал, то в обязательном порядке выделяются доли детям. Это может быть совершенно маленький процент от квартиры, но выполнение данного требования должно быть выполнено. В ином случае, семья рискует потерять не только маткапитал, но и квартиру.
Детям выделяется доля родителями по дарственной или по соглашению. Независимо от выбранного способа, делается это безвозмездно. Минимальный срок владения в данном случае начинается с момента регистрации прав детей на собственность, даже если за квартиру было заплачено 5 лет назад.
Если детская доля продаётся ранее обозначенного минимального срока владения, то образовывается налогооблагаемый доход. Начиная с 2017 года размер налогооблагаемого дохода можно уменьшить на расходы, которые родители понесли при их приобретении. Данная сумма будет пропорциональна размеру выделенной доли.
Более понятнее станет если разобраться, как работает данное правило на примере: семья покупает квартиру за 3000000 рублей, при этом гасит часть ипотеки маткапиталом, двоим детям выделяется по 1/10 части. Через год, квартира продаётся за 3400000 рублей (если органы опеки дали на сделку своё разрешение).
В данном случае размер дохода детей составил по 340000 рублей. Расходов они ни каких не понесли при покупке недвижимости, ведь были получены от родителей безвозмездно. При этом доход детей может быть уменьшен на понесенные расходы родителями. Налоговая база тогда составит по 40000 рублей (340000-300000), а сумма уплаченного налога будет 5200 рублей за каждого ребёнка.
До нововведений размер налога составил бы 39000 рублей на каждого ребёнка. Приняты поправки были в 2019 году, но вступили в силу задним числом. Семьи, имеющие детей и заплатившие налог согласно старым правилам (без вычета расходов родителей), могли подать уточненную декларацию за 2018 год, для возврата налога.
Продавая детские доли, родители подают декларации от имени детей. Это говорит о том, что доходы декларируются именно детьми. В такой декларации указывается вычет в размере понесенных родителями расходов на приобретение данной части недвижимости (выделенной ребёнку). Данная доля расходов в декларации родителя при продаже квартиры не может быть учтена.
Подавая декларацию, необходимо предоставить документальное подтверждение родства с ребёнком.
Начало срока владения квартирой для родителей будет начинаться с момента её приобретения. Учитывая это, на момент сделки по продаже, у них уже будет пройден минимальный срок владения, а значит налог уплачиваться не будет.
Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя
При получении движимого или недвижимого имущества от близкого родственника в подарок или по наследству налог в данном случае не уплачивается. При этом нет и расходов на приобретение, которые можно было бы применить, как вычет в случае продажи такого имущества.
Чтобы получатели наследства или подарков могли уменьшить сумму налога к уплате с 2019 года в силу вступила такая норма: доход может быть уменьшен на расходы наследодателя или дарителя. Тогда НДФЛ будет начисляться не на всю сумму, а только разницу между полученным доходом и ранее понесенными расходами.
На практике это может выглядеть так. Дочь продаёт подаренную ей мамой квартиру за 2000000 рублей. Полученный доход от сделки может быть уменьшен на сумму, что мать заплатила за эту квартиру, когда покупала её. Даже если сама дочь в тот момент была ещё маленькой и никакого участия не принимала в понесенных расходах. Если квартира была куплена мамой за 1500000 рублей, то дочь заплатит налог в размере 65000 рублей: (2000000-1500000)*13%.
До 2019 года в ходе такой сделки доход можно было уменьшить только на 1000000 рублей (вычет, не требующий документального подтверждения).
Такая же ситуация обстоит и с полученным наследством, а именно полученный от продажи доход можно уменьшить на размер ранее понесенных расходов наследодателем (это человек, который владел имуществом до смерти). В рассматриваемом раньше примере, дочь могла получить квартиру в наследстве и так же уменьшить полученный доход от продажи на мамины расходы.
Продавая имущество, что было получено в наследство или как подарок, в декларации обязательно указывайте размер вычета в сумме расходов наследодателя или дарителя. Их нужно будет подтвердить документально, а именно предоставить расписки, договора. Если предоставить такие документы нет возможности или сумма расходов в итоге получается маленькой, можно применить вычет в размере 1000000 рублей (для дома или квартиры) или 250000 рублей (для машины, гаража или недостроенного здания), что предлагается государством без необходимости документального подтверждения.
Учитывая вышесказанное, стоит объяснить близким почему необходимо хранить документацию о крупных приобретениях, даже если у них в будущих планах нет желания продавать имущество или они хотят его потом подарить кому-то. Расписки, договора и чеки не занимают много места, но могут очень помочь в будущем, даже если вы этого не планируете.
Вариант 1. Использовать налоговый вычет при продаже квартиры
Рассчитаем сумму налога с учетом вычета. Чтобы уменьшить налог при продаже дома, квартиры, комнаты, земельного участка или дачи, нужно от суммы полученного дохода отнять один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры). Получим налоговую базу — ту сумму, от которой будет рассчитываться налог. Чтобы получить итоговый размер налога, нужно будет умножить её на 0,13 (13 процентов — это ставка налога на доходы для физических лиц).
Если вы владеете долей в собственности на квартиру, то и налоговый вычет вам положен в той же доле от одного миллиона рублей. То есть, если вам принадлежит одна вторая в собственности на квартиру, ваш максимальный вычет при ее продаже составит 500 тысяч рублей. Налоговым вычетом в один миллион рублей при продаже квартиры можно воспользоваться один раз в год и только на одну квартиру, один дом или один земельный участок.
Вариант 2. Использовать вычет по фактическим расходам при покупке квартиры
Для уменьшения налога можно использовать вычет по фактическим расходам, связанным с приобретением этой квартиры. Но для этого вы должны документально подтвердить эти расходы. Причем нельзя продать одну квартиру, а вычет по расходам, связанным с покупкой, получить за другую.
Если квартира была куплена в 2017 году за два миллиона рублей, а в 2018 году за ту же сумму продана, и эта сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, налог продавцу платить не придется, потому что он не получил дохода при продаже квартиры.
Уменьшить сумму, с которой будет рассчитываться налог, можно одним из двух описанных способов. Использовать одновременно и налоговый вычет в один миллион рублей, и вычет по расходам, связанным с покупкой квартиры, налоговая не позволит. На практике выбирают более выгодный для продавца. Но если в течение года вы продали несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них вы можете использовать вычет в миллион рублей, а для другой применить вычет на расходы.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Имущественный вычет для продавца квартиры
Если имущество было не куплено, а приватизировано, принято по дарственной или получено по наследству, вычет затрат сделать нельзя, ведь деньги на покупку потрачены не были. Для таких случаев государство предусматривает имущественные налоговые вычеты. При применении такой льготы размер налоговой базы снижается до 1 млн рублей, и в бюджет вносится процент с полученной разницы.
При этом нужно учитывать один важный момент. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, когда она продается, имеет значение только цена, указанная в кадастровой документации. Затем нужно сравнить то, что указано в договоре купли-продажи с 70% цены, определенной Кадастром. Налог нужно будет рассчитать с большей суммы.
Вам нужен ремонт?
Какие налоги нужно платить после продажи квартиры
Продажа жилой или нежилой недвижимости — это гражданская сделка. Для ее совершения сторонам нужно оформить договор, согласовать его существенные условия. Обязательным требованием для перехода прав на квартиру или иной объект является регистрация в Росреестре.
За регистрацию договора и переход прав налогообложение не предусмотрено. В зависимости от особенностей сделки и условий договора, сторонам придется оплатить пошлину в Росреестр, а в некоторых ситуациях — госпошлину за нотариальное удостоверение.
Так как в результате продажи недвижимого имущества образуется доход, то с него необходимо заплатить НДФЛ. Это будет обязанностью продавца, которому придется заполнить декларацию 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитать налог в бюджет, правильно использовать льготы и вычеты.
Общие правила налогообложения операций с продажи недвижимости:
- доходом будет являться полная стоимость объекта по договору, либо разница между ценой продажи и приобретения недвижимости;
- рассчитать НДФЛ и подать декларацию нужно в следующем году после регистрации сделки;
- при декларировании доходов можно воспользоваться вычетом, который позволит уменьшить налоговые платежи;
- в некоторых случаях продавец вообще освобождается декларирования и уплаты НДФЛ (например, при отсутствии дохода, по периоду владения имуществом).
Как избежать уплаты налога
Подождать пока истечет минимальный срок владения: 3 или 5 лет. Это самый выгодный и надежный вариант. Если у вас хорошая квартира, покупатели найдутся всегда. Если понадобится продать срочно, обратитесь в хорошее агентство по недвижимости — с ним вы продадите гораздо быстрее.
Дать скидку покупателю и попросить подождать. Если до конца минимального срока владения осталось несколько месяцев, дайте покупателю скидку и попросите подождать. Обычно покупатели соглашаются — этот вариант не подходит только ипотечникам, у которых заканчивается срок одобрения ипотеки. Главное помните, что скидка не должна быть больше налога, который бы вы заплатили.
Чтобы быть уверенным, что покупатель не передумает, подпишите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у вас. В договоре четко укажите, на каких именно условиях вы договорились заключить сделку в будущем.
Если эти варианты, вам не подходят, налог придется заплатить.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.
Предварительно необходимо подготовить пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор, подтверждающий сделку;
- Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.
Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:
- Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
- Отправить все соответствующие документы почтой;
- Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.
Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.
Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества
В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.
Условия такие:
- вы продали единственное жилье;
- купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».
Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:
- по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
- по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
- по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).
Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.
Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.
Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.
С подтверждением фактических расходов на покупку
Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.
01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.
Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.
Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.
Без подтверждения расходов
Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.
Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.
К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.
Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так:
(Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%.
Расчет НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году
Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.
Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.
Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.
— с момента покупки/получения в наследство/дарения прошло 3 года, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (даже в случае с новостройками),
— объектом сделки является квартира/комната/дом,
— недвижимость является единственной (кроме объектов личной собственности это правило касается также объектов в общей собственности с супругом/супругой) или
— новое жилье было приобретено не более чем за 90 дней до сделки.
Фактические расходы на покупку – затраты на приобретение продаваемой недвижимости, которые необходимо подтвердить документально, предоставив соответствующий договор, квитанцию из банка.
Вычет 1 000 000 рублей – на данный вычет имеют права все граждане, вне зависимости от фактических расходов на покупку жилья, его достаточно просто заявить в декларации. Этот вариант подойдет тем, кто раньше минимального срока продает унаследованное имущество или имущество, принятое в дар.
Данные налоговые вычеты в 2021 году остаются без изменения.
Такой вариант подойдет тем собственникам, кто продает приобретенную менее 3 лет назад недвижимость по стоимости, равной стоимости её покупки, либо ниже. Хотя на практике процент таких сделок весьма низок. Так же воспользоваться данным способом снизить сумму к уплате могут те продавцы, кто не имеет официального дохода, облагаемого НДФЛ.
При этом обязательным условием является документальное подтверждение расходов на приобретение недвижимости, то есть в ИФНС придется предоставить два договора купли-продажи – тот, по которому вы приобрели квартиру и тот, по которому продаете.