Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке без суда

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке без суда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Частые случаи досрочного расторжения договора найма могут быть невыгодны как арендаторам, так и арендодателям. Причины такого расторжения могут быть разнообразны: от нарушения условий договора одной из сторон до появления тараканов или иных проблем с исполнением договорных обязательств.

Как же разорвать договор аренды в судебном порядке и отказаться от его исполнения, если одна из сторон нарушает его условия?

Наиболее явным примером причин, по которым стороны имеют право на одностороннее расторжение договора аренды, является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон условий договора. При этом, мы рассмотрим пример об отказе от договора найма в судебном порядке и причины для досрочного расторжения договора.

Одной из важных причин может являться нарушение арендодателем сроков предоставления арендуемого помещения или его недостаточное состояние (например, наличие тараканов). Это может стать основой для расторжения договора в судебном порядке. При этом, арендатор, несмотря на нарушение условий договора аренды, обязан предупредить арендодателя и установить разумный срок для устранения недостатков.

Если после предупреждения арендодатель не устраняет недостатки или не исправляет ситуацию в течение указанного срока, арендатор имеет право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора, компенсации морального и материального ущерба.

Договор досрочного расторжения аренды

Чтобы подтвердить завершение сотрудничества, после согласования условий подписывают соглашение о расторжении аренды. Документ фиксирует, на каких условиях и когда прекратились взаимоотношения.

Если потом арендодатель обратится в суд для взыскания платежей за оставшиеся месяцы, договор о расторжении аренды подтвердит отсутствие задолженности и прочих обязательств.

Документ составьте в свободной форме по нормам ст. 160 ГК РФ. Можете воспользоваться шаблонами из интернета, но только после проверки надежности источника.

В договоре укажите:

• дату, когда прекращено сотрудничество;

• реквизиты договора аренды — номер и дату заключения;

• причину досрочного расторжения договора;

• штраф за досрочное расторжение или иные финансовые платежи, если такие предусмотрены договором;

• срок освобождения помещения и внесения последних платежей.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Топ причин для расторжения

   По словам Константина Ташлыкова, Гражданский кодекс устанавливает пять основных причин, по которым арендатор может досрочно расторгнуть договор:

   1. Арендодатель мешает использовать помещение. Например, если после конфликта он поменял замок на входной двери. Или не вывозит свои вещи, хотя перед заселением договорился об этом с арендатором.
   2. Арендодатель не проводит капитальный ремонт. Это спорная причина, особенно если в договоре не указаны сроки такого ремонта. Так, суд может отказать, если арендатор не пробовал отремонтировать объект в счет стоимости аренды.
   3. С помещением что-то случилось, и теперь им нельзя пользоваться. Например, произошел пожар или затопление. При этом арендатор должен доказать, что его вины в ухудшении состояния объекта нет.
   4. Одна из сторон получила ущерб и лишилась того, на что рассчитывала. Этот пункт может использовать как арендатор, так и арендодатель. Например, если в квартире есть тараканы, съемщик может обратиться в суд и съехать, так как не планировал жить в антисанитарных условиях. Но и арендодатель может пожаловаться на съемщика и обвинить его, что тот стал причиной появления насекомых.
   5. В квартире или доме есть недостатки, которые арендатор не заметил при приемке. «Иногда недобросовестные арендодатели маскируют недостатки: открывают окна и используют ароматизаторы при неприятном запахе, закрашивают плесень в ванной. Если арендатор узнал об этих обстоятельствах только после того, как заехал – это повод для расторжения. Это правило будет действовать, и если недостаток появился спустя какое-то время. Например, если через несколько месяцев за окном началась стройка или этажом ниже открылся бар, и теперь по ночам там играет громкая музыка», – комментирует Константин Ташлыков.

   Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры

   Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:

   • Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
   • Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.

   Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

   • соглашение о разрыве сотрудничества.
   • постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
   • факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
   • арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
   • акт возврата имущества владельцу.
   • чек, подтверждающий выплату пошлины.
   • прочие бумаги (по требованию).

   Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

   Оформление иска в суд

   До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

   • паспорт (копия)
   • действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
   • акт приемки-передачи арендуемого имущества
   • чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
   • квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

   Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

   Если соглашение не составлено…

   Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

   Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

   Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

   О найме специализированных помещений

   В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

   Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

   ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

   В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

   Основное — это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

   Что означает расторжение договора о найме

   При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

   С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

   Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

   Комментарий к ст. 83 ЖК РФ

   1. Комментируемая статья устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

   Прекращение договора — более широкое понятие, чем его расторжение. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (в результате волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон, — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.

   В ч. 1 комментируемой статьи говорится о праве сторон этого договора расторгнуть его в любое время по соглашению сторон, что соответствует общим положениям гражданского права. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, поэтому при наличии соглашения сторон они не имеют юридического значения.

   2. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут и в одностороннем порядке без обращения в суд, но только по инициативе нанимателя и только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи.

   3. Как отмечено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма».

   Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

   В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее: «Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.».

   4. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным ч. 4 комментируемой статьи.

   Об использовании не по назначению жилого помещения см. комментарий к ч. 3 ст. 67.

   5. Кроме того, договор социального найма прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав в результате утраты (разрушения) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

   Досрочное расторжение договора аренды

   Теперь обсудим как досрочно расторгнуть договор аренды, т.е. договор, который заключен с юридическим лицом, либо касается аренды коммерческой недвижимости. Если в договоре аренды не указан срок действия, то любой участник сделки может отказаться от исполнения его условий в любой момент. Главное, позаботиться о том, чтобы вторая сторона узнала о намерении расторгнуть договор за три месяца.

   Если срок в три месяца не устраивает участников сделки, в договоре можно указать другой срок, например, за 6 месяцев или за месяц, как будет удобнее обоим сторонам. Итак, для того, чтобы расторгнуть досрочно договор аренды, достаточно обычного письменного уведомления в заранее согласованный сторонами срок.

   Договор аренды может считаться расторгнутым после подписания акта приема и передачи жилья.

   Расторжение по соглашению сторон

   Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.

   Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.

   Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.

   
   

   Похожие записи:

   • НДФЛ по-новому: что изменится в 2023 году
   • Постановление Правительства РФ от 29.10.2002 № 781
   • Расторжение брака: что нужно знать