Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Как заключить договор между физическими лицами

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: особенности документа

В документе должны быть прописаны всем мелкие нюансы, различные нестандартные ситуации. Договор можно продлевать на срок, превышающий его первоначальное действие. Например, срок сдачи квартиры в аренду можно продлить. Все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе найма жилья и во время периода проживания арендатора, должны быть учтены в данном договоре. Там должны быть прописаны способы, при помощи которых будет достигнуто решение по выходу из возникающих нестандартных ситуаций. Когда самостоятельный поиск выхода решений невозможен, необходимо обращаться в судебные органы.

Стандартный типовой бланк содержит следующие некоторые обязательные положения для участников соглашения.

Арендатор обязуется в указанный срок вносить установленную в договоре плату за снимаемое жильё. Дополнительно к этому, в обязанности проживающего входит внесение средств за коммунальные платежи, а также за пользование Интернетом, телефоном, кабельным телевидением и за другие услуги. Арендатор обязан бережно относиться к интерьеру квартиры, столовым приборам, санитарному узлу и другим вещам. Это должно быть отражено в договоре. Если договор аренды с последующей продажей квартиры расторгнут, то Арендатор обязан оплатить причинённый по его вине ущерб. Наниматель должен передать квартиру в установленный срок. Не препятствовать проживанию Арендатора и делать ремонт за свой счёт. Выше были приведены типичные положения договора аренды с последующим выкупом квартиры. Одним словом, все нюансы должны быть учтены в договоре.

Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?

Справка. Аренда с правом выкупа – это вид сделки, дающий возможность жить в съемной квартире и одновременно иметь право на ее покупку, внося ежемесячные платежи.На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.

Законодательно отношения между владельцем квартиры и покупателем-арендатором регулирует Гражданский кодекс РФ. Вся необходимая информация содержится в статьях 606-625.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник, так и другое лицо, имеющее соответствующие права по закону. Время, когда имущество перейдет в собственность арендатора, может совпасть сроком окончания договора либо наступить раньше.

Пункт о выкупе можно добавить в договор уже после его заключения. При этом принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочного найма будет действовать до того момента, пока не окончится срок найма, прописанный в документе, либо пока кто-то из сторон нарушит условия соглашения,

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

• паспорта участников сделки;
• нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
• свидетельство о заключении брака;
• кадастровый паспорт и техплан квартиры;
• свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
• договор, дающий право на квартиру;
• сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
• оценка стоимости квартиры;
• справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
• справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.

Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.

Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:

1. Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
2. Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
3. При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.

Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:

1. Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
2. Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

• квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
• определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

— общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;

— арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;

— если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

— отсутствует четкая юридическая форма сделки;

— приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;

— при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
4. Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
5. Графики взносов и вариант внесения средств.
6. Полная выкупная стоимость объекта.
7. Условия аренды на период действия соглашения.
8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

• по окончании срока аренды;
• до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно

Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:

1. Систематически снижать цену.
2. Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.

К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:

• далеко от остановок общественного транспорта;
• район с повышенной криминальной обстановкой;
• отсутствие крупных магазинов;
• старые коммуникации.

Налоговые последствия

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

• сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
• описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
• срок действия договора;
• права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
• если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
• гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
• сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
• обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
• дата подписания.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

• Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.
• Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.
• Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.
• Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:

1. Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» — данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.

Похожие записи:

• Ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность
• Штраф за невыплату зарплаты: что грозит работодателю?
• Аэрофлот размеры багажа в самолете в 2024 году