Уведомление о расторжении договора аренды в 2023: образец письма
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о расторжении договора аренды в 2023: образец письма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с исполнением и расторжением договоров аренды
Дата: 29.10.2014
Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с исполнением и расторжением договоров аренды
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 607 Гражданского кодекса РФ указывает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ вменяет арендатору в обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены статьей 619 Гражданского кодекса РФ.
Согласно названной норме права по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Споры, вытекающие из отношений, связанных с арендой, рассмотренные коллегией по разрешению гражданско-правовых споров Арбитражного суда Республики Мордовия в 2012, 2013 годах, в подавляющем большинстве связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, остальные — с расторжением договора аренды, с признанием договоров аренды недействительными, и с обязанием возвратить арендуемое имущество в связи с прекращением арендных правоотношений.
В 2012 году было рассмотрено 196 дел указанной категории, из которых 79,6% споров, связанных с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанностей по внесению арендных платежей; 9,69% споров о расторжении договоров аренды; 6,6% споров о признании договоров аренды недействительными; 3,06% споров об обязании возвратить имущество, предоставленное в аренду.
В 2012 было рассмотрено 259 дел из арендных правоотношений, из них споры, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств арендаторами составили 77,6%; о расторжении договоров аренды – 6,18%; о признании договоров арены недействительными — 11,19%, об обязании возвратить имущество, переданное в аренду – 2,7%.
Анализ статистики 2014 года (1-е полугодие) дает основание говорить о снижении исков данной категории по сравнению с 2013 годом. Однако, и в 2014 году большинство споров вытекают из ненадлежащего исполнения арендаторами обязательств по договору аренды.
Суд отказывает в иске о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, если установит отсутствие существенных нарушений арендатором условий такого договора и несоответствие условий договора закону и существу обязательства.
Администрация обратилась с иском к Кооперативу о расторжении договора аренды земельного участка. Требование обосновано статьей 450 (пункт 2 части 2) Гражданского кодекса РФ и мотивировано нарушением ответчиком договорных обязательств по строительству торгового павильона.
Согласно условиям договора истец предоставил ответчику в пользование на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов для использования под объекты торговли. Государственная регистрация договора аренды была осуществлена.
На момент заключения договора объекты недвижимости на земельном участке отсутствовали, что следовало из условий договора аренды.
По договору арендатор обязался завершить строительство торгового павильона на земельном участке до 30.12.2012. В случае неисполнения данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, что также было закреплено в условиях договора (пункт 6.2 договора).
Администрация направила в адрес Кооператива предупреждение от 09.01.2013 с требованием завершить строительство торгового павильона на арендуемом земельном участке в срок до 31.01.2013, а в случае неисполнения требования заключить соглашение о расторжении договора аренды.
Игнорирование Кооперативом требований Администрации явилось основанием для обращения последней в суд с настоящим иском.
В какой срок необходимо уведомить о расторжении договора
Законодательно установлено, что одностороннее прекращение арендных отношений в судебном порядке возможно:
- в случае отказа второго участника расторгнуть договор;
- при отсутствии ответа от контрагента в срок, установленный в соглашении или уведомлении (при его отсутствии в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора с неопределенным сроком действия, решившая его расторгнуть в одностороннем порядке, должна известить других участников:
- не менее, чем за 1 месяц;
- не менее, чем за 2 месяца – при аренде недвижимости;
- в оговоренный договором срок.
Если уведомление арендодателю о расторжении договора аренды направлено с нарушением установленных сроков, арендатору могут быть предъявлено требование о выплате убытков.
ГК РФ (ч. 2 ст. 619) предоставляет арендодателю право одностороннего отказа от договора аренды. При этом должно соблюдаться обязательное требование – обязательное уведомление арендатора в разумный срок, который определяется с учетом конкретных обстоятельств дела.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
Законы, с которыми необходимо ознакомиться до расторжения договора аренды
Соответствующая возможность предусмотрена статьёй 450 ГК РФ. В нормативно-правовом акте говорится, что стороны могут в любое время договориться о прекращении обязательств. Дополнительно выдвижение соответствующего требования допустимо в одностороннем порядке. Подобное возможно, если один из участников процедуры сильно нарушает условия сделки или соответствующая возможность предусмотрена положениями договора.
Обратите внимание: В 2015 году закон претерпел существенные изменения. В него была добавлена статья 450.1. Она регламентирует возможность одностороннего прекращения обязательств. Нормативно-правовой акт закрепил право любого из участников сделки заявить о принятом решении, подготовив письменное уведомление. Раньше решение принимал суд.
На практике подобная норма привела к возникновению ряда вопросов. Дело в том, что арбитражные суды по-разному трактовали направление контрагентам соглашения о расторжении договора. Арендные правоотношения дополнительно регламентируют статьи 619 и 620 ГК РФ. В них говорится, что действие соглашения можно прекратить по воле одной из сторон, однако для этого нужно выполнить определённые правила. Так, здесь закрепляются основания для прекращения правоотношений. При этом лица имеют право самостоятельно дополнить закон иными нормами, отразив их в договоре. Если соответствующие положения отсутствуют, расторгнуть договор, ссылаясь на эти основания, нельзя.
Особенности передачи уведомления о расторжении договора аренды
По закону лицо обязано передать уведомление о досрочном прекращении договора аренды. К выполнению процедуры необходимо подойти серьёзно. Получив доказательства, подтверждающие факт вручения письма, лицо сможет начать отсчёт срока для ответа. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда специально создается видимость отсутствия информирования.
Важно! Если вы лично хотите передать уведомление, проследите, чтобы адресат проставил на втором экземпляре подпись и отметил календарную дату. Момент будет считаться началом срока отсчёта.
На практике предоставить уведомление о расторжении договора лично не всегда возможно. В этой ситуации допустимо использование услуг курьера или почты. Во втором случае письмо нужно адресовать руководителю компании, зафиксировав должность физического лица и название организации. Отправлять документы нужно заказным письмом с почтовым уведомлением.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора
5/5 (2)
Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.
Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.
Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.
Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.
Уведомление о желании досрочно расторгнуть договор аренды составляется в свободной форме, без обязательного шаблона.
Во избежание разночтений рекомендуется включить в него следующие разделы:
- указание адресата — арендодателя. Необходимо полностью прописать наименование фирмы, ее адрес и личные данные руководителя с уточнением должности;
- заголовок «уведомление»;
- наименование, указывающее на намерение досрочно прервать правоотношения;
- реквизиты контрагентов по данному договору. Здесь указываются полные наименования компаний согласно регистрационным данным, сведения об ОГРН и ИНН, юридические адреса, банковские (платежные) реквизиты и телефонные номера;
- ссылку на сделку, о расторжении которой идет речь. Важно указать название и номер документа, дату заключения и точные наименования сторон;
- нормативные основания обращения за досрочным прекращением действия договора. Если подобная возможность предусматривалась текстом самого документа или дополнительного соглашения, следует указать этот пункт. Иначе необходимо ссылаться на положения Гражданского кодекса РФ;
- указания на наличие или отсутствие нарушений в сфере исполнения обязательств. Если нарушения имели место, они подробно описываются. Приводятся все имеющиеся доказательства. Если же договор исполнялся должным образом, указывается на его условия (пункты), касающиеся необходимости своевременного уведомления о расторжении;
- время, с которого договор прекратит действовать. Возможно указание точной календарной даты, это наиболее распространенный способ. Также допускается указать срок, по истечении которого сделка будет считаться расторгнутой;
- номер уведомления и дату его оформления. Подобные документы могут составляться на фирменных бланках организации, тогда соответствующие графы предусмотрены формой. Документу присваивается номер в соответствии с порядком учета исходящей корреспонденции. Точное соблюдение правил позволяет подтвердить факт оформления письма, если другая сторона станет отрицать его получение;
- подпись уполномоченного лица. Обычно в его роли выступает руководитель компании, следует вписать расшифровку фамилии с инициалами и должность. Если лицо имеет печать, ее оттиск проставляется на документе.
Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки
Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?
Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).
Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).
В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Письмо о расторжении договора аренды
Являясь владельцем недвижимости, которая простаивает без дела, люди решают на ней заработать. В данном случае идет речь, про предоставление объекта недвижимости в аренду. Стоит сказать, что подобный способ заработка нашел широкое распространение.
Для того чтобы сдать в аренду объект, необходимо найти клиента который будет готов снять его. В документе указываются ответственности, если условия не выполняются. Необходимо отметить, что при несоблюдении условий, любая сторона имеет законное право расторжения документа.
Попробуем разобраться с тем, как выглядит образец уведомление о расторжении договора аренды арендатором.
В целом, стоит признать, что подобные ситуации распространенные и это обычная практика на рынке. Причин очень много.
Стоит отметить, что инициатива к расторжению может быть как со стороны владельца объекта недвижимости, так и со стороны человека выступающего как лицо, которое снимает жилье или коммерческое помещение.
Следует сказать, что выполняя данное действие, сторона должна отправить другой сторон документ, в котором будет указано про уведомление о расторжении. Составить такой документ может далеко не каждый человек. Здесь существует много особенностей и нюансов.
В целом, стоит сказать о том, что на сегодняшний день, несмотря на широкое распространение подобной практики, ситуации когда при составлении письма-уведомления возникают сложности являются не самыми редкими. Это объясняется, отсутствуем опыта у людей, столкнувшихся с необходимостью решения данного вопроса.
Именно поэтому, даже если вы решили самостоятельно изучить этот вопрос, то все-равно рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным специалистам, которые имеют опыт работы. Они всегда проконсультируют по составлению письма-уведомления и ответят на вопросы, которые у вас возникают.
Ситуации, при которых составление уведомления обязательно
Уведомление арендодателя должно составляться в таких обязательных случаях:
- В том случае, если договор аренды был заключен бессрочно. В подобных ситуациях по требованиям действующего гражданского законодательства необходимо уведомить вторую сторону о желании или необходимости расторжения договора (если в соглашении не прописаны иные условия);
- Если в тексте заключенного договора имеется пункт о его автоматической пролонгации и необходимости уведомления о желании расторжения за определенный промежуток времени до этого;
- Если одна из сторон желает отказаться от продолжения действия договора по личным причинам;
- В случае нарушения одной из сторон договора его основных условий или конкретных пунктов.
В том случае, если потребность в досрочном расторжении возникла у арендатора, он направляет письмо арендодателю и наоборот – арендодатель, желая прекратить действие заключенного соглашения, направляет письмо арендатору. При необходимости подачи искового заявления в суд, если стороны не придут к компромиссу, наличие такого письма является обязательным фактором для возможности рассмотрения поданного заявления.