Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Как долевое финансирование трансформируется в проектное

Теперь за проектным финансированием предполагаемого строительства застройщику надлежит обратиться к уполномоченному банку. Однако никто не лишает девелопера возможности вести работы за собственные средства без использования финансов дольщиков. Если строительство дома велось с привлечением банковского кредита, то погасить его средствами со счетов «эскроу» застройщику удастся только после сдачи объекта. Планируется, что к проектному строительству в ближайшем будущем сможет перейти вся отрасль. Благодаря использованию такого инструмента удастся минимизировать риски тех граждан, которые задействованы в долевом строительстве.

Уже с 01.07.2019г. у застройщиков исчезнет возможность пользоваться средствами дольщиков напрямую. Источником финансирования строительных работ станет проектное финансирование.

Этапы сделки с эскроу

Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:

1. получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
2. подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
3. заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
4. открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
5. регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
6. внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
7. хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
8. сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
9. перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
10. оформление покупателем жилья в собственность.

Как Дольщику обезопасить себя?

Некоторые Застройщики получили разрешение на строительство объектов до вступления в силу Закона (до 01.07.2019 г.) и продолжают производить расчеты напрямую «Дольщик-Застройщик» в 2021 году.

Не являются также обязательным открытие эскроу-счета в случае приобретения квартиры в уже построенном доме.

При заключении договора без участия банка-посредника Дольщику следует ответственно подойди к выбору как Застройщика, так и объекта долевого строительства (например, заказать на сайте налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, проверить имеется ли разрешение на строительство, узнать на какой стадии находится объект (% готовности), обратить внимание на деловую репутацию Застройщика и прочее).

Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?

Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.

Участие в долевом строительстве

• Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
• Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.

Форма договора

• Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
• Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.

Открытие и закрытие счёта

• Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
• Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.

Ответственность за платеж

• За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
• В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.

Страхование

• Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
• Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.

Арест

• Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
• Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.

Преимущества и недостатки для участников сделки

---

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

«Старым» покупателям не стоит волноваться

Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.

«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», — объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).

Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.

То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.

Законные методы уклонения от использования счетов эскроу в 214 фз

ДДУ без эскроу можно заключать лишь при условии соответствия критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 года №480. В частности, данным актом устанавливаются требования к степени готовности здания и количеству заключенных застройщиком договоров.

Так, после 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве без эскроу счетов можно заключать при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Застройщик заключил с участниками долевого строительства ДДУ, по которым реализовано не менее 10% общей площади создаваемых объектов недвижимости (квартир, машино-мест, кладовых и т.п.);
2. Степень готовности многоквартирного дома или другого объекта не менее 30%. Иными словами проект строительства должен быть реализован к 1 июля 2019 года минимум на 30%.

Какие существуют риски эскроу?

• Только покупатели квартир сохраняют право на жилье в случае банкротства застройщика. Если дольщик приобретает апартаменты, он может рассчитывать только на возврат средств.
• Страховка по счету эскроу при банкротстве застройщика покрывает не больше 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, остальные деньги при возврате «сгорят».
• Не получится вернуть деньги с эскроу-счета без серьезных причин. Банк блокирует внесенные средства, поэтому ими нельзя будет воспользоваться.
• По эскроу нельзя вернуть проценты, уплаченные по ипотеке. Застройщик может обанкротиться, а выплаты по кредиту покупателю никто не вернет.
• В новостройках с эскроу цены выше. Раньше застройщики получали деньги от покупателей и строили дома на них. Теперь девелоперам нужно брать кредит или строить на собственные деньги. Они могут повысить стоимость на жилье, чтобы компенсировать расходы на проценты по проектному финансированию.

Выводы — достоинства и недостатки покупки через эскроу-счет

Достоинства	Недостатки
— бесплатное открытие и использование; — гарантия полного возврат средств в случае банкротства застройщика; — счет нельзя арестовать; — банк хранит деньги до завершения строительства; — можно расторгнуть договор в одностороннем порядке при особых условиях.	— при банкротстве банка возвращается не более 10 млн руб.; — возврат денег по эскроу не компенсирует рост цен на жилье; — при банкротстве застройщика покупателю не вернут уплаченные проценты по ипотеке. — не все банки могут открыть эскроу-счет; — не начисляются проценты.

Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.

При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.

Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.

Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.

Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.

Похожие записи:

• Как урыть человека одной фразой без мата ‒ 100 примеров
• Как и куда подать заявление на развод с детьми
• КБК для уплаты страховых взносов для ИП за себя