Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
✅ Можно ли выделить в квартире долю в натуре?
Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.
Пример 1
Развелись супруги. Общую купленную в браке квартиру также пришлось делить. Вследствие этого совместная собственность супругов превратилась в долевую — где у мужа и жены оказались равные доли. Впрочем, доли могут быть и не равными, например — если жена остаётся с ребенком или вклад мужа в обустройство квартиры был значительно больше.
Пример 2
Умерла Марья Васильевна. После ее смерти осталось трое претендентов на квартиру — двое сыновей и дочка. Поскольку наследников несколько, жилье делится на всех. Согласно закону, наследство переходит кандидатам из одной очереди в равных частях. Значит квартира перейдет в общую долевую собственность, где каждый из детей будет иметь по 1/3 доли.
Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре, но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире
Выделение доли в заложенной недвижимости возможно только после выплаты ипотечного кредита или с согласия банка до его выплаты. Однако, банки дают такое согласие крайне редко, поскольку для них это означает изменение заемщиков в ипотечном договоре.
Важно! Поэтому если вы хотите выделить долю ребенку, то стоит дождаться уплаты сумму по кредиту.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на порядок регистрации перехода права собственности на долю. Заявление подается в Росреестр или многофункциональный центр, которое составляет сам сотрудник принимающего отдела. Необходимо при себе иметь оригинал правоустанавливающего документа, договор купли-продажи, дарения либо иной документ о выделении доли, квитанция об оплате государственной пошлины (на настоящий момент 2000 рублей). Полный перечень документов уточняйте в Росреестре, могут понадобиться кадастровые или технические документы на помещение, если объект является ранее не учтенным.
Государственная регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней. После регистрации вы получаете свидетельства о праве собственности каждый на свою долю.
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы выдела доли в натуре в квартире и в доме, порядок выдела доли в приватизированной квартире, в судебном порядке, выдел доли ребенку, а также порядок регистрации перехода права собственности на долю и необходимые документы.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Судебный порядок выделения долей
Если отношения между совладельцами общей квартиры складываются так, что решить вопрос о выделении доли конкретного собственника без конфликта не представляется возможным, остается единственный вариант – составить и направить исковое заявление в суд.
Процедура судебного решения выглядит следующим образом:
- Оформление истцом документа, подтверждающего возможность выделения конкретной доли в общей недвижимости. Чтобы удостоверить данный факт, следует заручиться экспертным мнением профильных специалистов (например, из БТИ).
- Подача судебного иска к остальным совладельцам квартиры. В данном заявлении должно содержаться полное описание сложившейся ситуации. Истец, требующий выделения доли, должен конкретно указать, на какое именно помещение в общей квартире он претендует, какая недвижимость подлежит разделу, какие доли приходятся на остальных собственников жилья. Если выделяемая истцу доля не соответствует предоставленной площади (больше или меньше), в заявлении следует указать и обосновать размер необходимой компенсации.
- Составляемый иск подкрепляется следующими документами:
- документация, удостоверяющая собственность на недвижимый объект;
- бумаги из БТИ;
- экспертное заключение, официально подтверждающее возможность выделения конкретной доли;
- банковский документ, подтверждающий уплату соответствующей пошлины;
- прочие бумаги, справки (например, обоснование расчета компенсации).
Если суд одобряет выделение конкретной доли истцу, производится регистрация данного факта через Росреестр.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Затраты истца на организацию процесса
| № п/п | Название документа | Стоимость |
| 1 | Выписка из ЕГРН (бумажный экземпляр) | 750 р. |
| 2 | Нотариальная доверенность представителю | 1500 р. |
| 3 | Консультация юриста | На нашем сайте — бесплатно |
| 4 | Представительство в суде | По договоренности |
| 5 | Составление искового заявления | От 1500 р. в зависимости от сложности документа |
| 6 | Госпошлина в мировой суд | 300 р. |
Если сторонам не удалось в процессе переговоров прийти к общему знаменателю, собственнику, желающему выделить долю в натуре, нужно обратиться в суд с исковым заявлением.
- В данном заявлении содержится: Полная информация о самом заявителе (паспортные данные, регистрация);
- Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, описание);
- Правила пользования помещением и площадями общего пользования;
- Техническое обоснование возможности выдела;
- В случае необходимости – размер желаемой компенсации;
- Мотивированная просьба о разрешении со стороны суда провести процедуру выдела.
Как выделить доли в натуре
Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.
Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.
Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.
Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.
Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.
Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.
Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:
- подписывается всеми собственниками квартиры;
- заверяется нотариусом;
- подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.
Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:
- данные о долях всех владельцев квартиры;
- данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
- отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
- данные о наличии или отсутствии обременений;
- срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.
После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.
Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.
Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:
- информация об объекте недвижимости (квартире);
- техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
- сумму компенсации (и указать, как она формируется);
- просьба к суду осуществить процедуру выдела.
К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.
После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.