СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.
4.2.1.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.
Оптимальный подход для качественной оценки бизнеса выбирается индивидуально после тщательного анализа конкретного предприятия. Немаловажна также цель, для которой требуется проведение оценочных работ.
Так, например, доходный подход и его методы целесообразно применять для прогнозирования будущей прибыли от использования активов или от продажи бизнеса. Методы капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков являются наиболее актуальными в российских условиях ведения бизнеса.
Метод капитализации основан на анализе активов с точки зрения эффективности их эксплуатации для получения прибыли. Метод дисконтирования денежных потоков универсален и позволяет установить текущую стоимость будущей прибыли.
Результаты оценки сравнительным подходом отражают результаты деятельности компании и ситуацию на рынке. Используемые методы основаны на использовании цен фондового рынка, стоимости контрольных пакетов акций, а также на соотношении между ценой и финансовыми критериями.
Первоначальной задачей затратного подхода является переоценка активов. Метод чистых активов подразумевает разность между рыночной стоимостью всего имущества компании и обязательств. Метод ликвидационной стоимости на практике применяется только в том случае, когда бизнес находится на грани банкротства.
В теории, независимо от выбранного подхода, результат оценки должен быть одинаков. На практике такое случается редко, так как рынок не идеален. Выбирать нужно тот подход, который подходит к характеристикам конкретного бизнеса. Сейчас широко стала применяться опционная модель, так как в ее рамках допускается тот факт, что компания и ее активы переменная величина.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
4.1.1.
Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
4.1.2.
Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.
4.1.3.
Сравнительный метод исследования будет эффективным только в том случае, если соблюдены все правила его осуществления:
- Осуществление сравнения на разных уровнях с использованием аналогии, системно-исторического анализа и логики.
- Правильный выбор объектов для осуществления процесса сравнения.
- Конкретная постановка целей.
- Метод сравнительного анализа должен быть осуществлен с применением конкретных критериев.
- Четкое определение признаков сравниваемых объектов и явлений.
- Обработка результатов сравнения и анализ возможности их применения в практике.
Все данные, полученные в процессе исследования, долны быть четкими, однозначными и доказуемыми.
4.2.1.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Таблица 15.
Проведение оценочных работ состоит из соответствующего алгоритма, который делит работу на этапы:
- Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.
- Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками.
- Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.
- Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости.
СПРАВКА: Сегмент рынка определяет ту его часть, которая интересует оценщика совокупностью сходных характеристик, выявляющихся в различных единицах сравнения.
Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.
В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:
- корреляционный анализ;
- соотношение дохода к цене.
Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.
Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.
Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.
Методы оценки движимого имущества
Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.
Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта. Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья.
Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.
Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов. Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.
Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).
Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции — это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.
Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.
Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты — аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
§ цена за 1 га;
§ цена за сотку;
§ цена за 1 фронтальный метр:
§ цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 кв. м. общей площади;
· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
o методы, основанные на анализе парных продаж ;
o экспертные методы расчета и внесения поправок;
o статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки — X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной — 1.0.
При этом рассуждения сводятся к следующему:
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15
2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х — 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
ПРАВИЛА ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ И ПОДГОТОВКИ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом руководствуются принципом замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке объекта-аналога, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться цены как совершенных сделок, так и предложений. Только недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.
Те виды машин и оборудования, которые имеют широкое применение в различных сферах человеческой деятельности и для которых имеется развитой и активный рынок объектов-аналогов, позволяющий получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, могут быть оценены с применением только сравнительного подхода. К числу таких объектов относятся автомобили, компьютеры, объекты бытовой и офисной техники, универсальные станки и др.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Понятие и категории метода сравнительного анализа
Метод сравнительного анализа берет свое начало от такого общенаучного метода, как аналогия. Однако в отличие от последнего, сравнение предвидит использование элементов других методов, среди которых анализ, методы мышления, моделирование, синтез, индукция, дедукция и др. Основной целью сравнения является получение новых фактов не только от различных свойств сравниваемых объектов или явлений, но также анализ их всевозможных взаимосвязей. На основании этого можно составить общую тенденцию их последующего функционирования и развития.
Методы сравнительного подхода приводят к тому, что могут быть пересмотрены уже сложившиеся взгляды на те или иные явления и факты. При сравнении также могут быть открыты особенности, которые специфичны для конкретного объекта или явления, однако ранее не были известны исследователям. Таким образом, сравнение способствует более глубокому изучению и познанию объектов и явлений, а также поиску их отличительных особенностей и различий на разных уровнях исследования.
Как определить наиболее эффективное использование объекта?
Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
Основные критерии эффективности использования объекта:
Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.
В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.
Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:
Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:
Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.
Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.
Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.
Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).
Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)
Физический износ можно определить следующими методами:
Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.
Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.
Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.
Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.
Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:
Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.
В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.
Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.
Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.
Методы сравнительного подхода в оценке бизнеса (предприятия)
Сравнительный подход реализуется следующими основными методами:
1. метод рынка капитала;
2. метод сделок;
3. метод отраслевой специфики.
Метод рынка капитала и метод сделок очень близки по сути и по применению.
Метод рынка капитала заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с миноритарными пакетами акций компаний-аналогов (в большинстве случаев используются биржевые котировки акций).
В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость также миноритарного пакета акций оцениваемой компании. В случае если объектом оценки является крупный пакет акций либо предприятие целиком, необходимо на завершающем этапе оценки применить корректировки на стоимость контроля.
Метод сделок заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с контрольными пакетами акций при слияниях и поглощениях.
В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость компании целиком. Значит, при оценке стоимости миноритарного пакета акций в рамках метода сделок полученную стоимость необходимо корректировать с учетом скидки на низкую степень контроля.
Метод отраслевой специфики заключается в использовании в процессе оценки рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми показателями предприятий той отрасли, в которой действует оцениваемое.
Отраслевые коэффициенты (мультипликаторы) рассчитываются и публикуются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений.
Основные мультипликаторы для ряда отраслей США
(средние данные на 2002 год):
| Отрасль | «Цена / Выпучка», Р / S | «Цена / Прибыль», Р / Е |
| Воздушный транспорт | 0.64 | 22.21 |
| Добыча нефти | 1.25 | 20.02 |
| Индустрия развлечений | 2.45 | 52.14 |
| Интернет | 2.73 | 50.03 |
| Машиностроение | 0.63 | 24.34 |
| Производство одежды | 0.99 | 16.91 |
| Производство продуктов питания | 1.10 | 80.78 |
| Услуги мобильной связи | 0.97 | 406.27 |
Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом при оценке стоимости бизнеса
Таблица 2.8.
Расчет оценочных мультипликаторов предприятий-аналогов
Выявлено три предприятия той же отраслевой принадлежности, что и объект оценки, по которым были совершены сделки.
| Наименование оценочного мультипликатора | ООО «Бенотех»» | СК «Конто» | ООО «Бетоноблок» | среднее значение |
| цена/чистая прибыль | 3,31 | 3,22 | 4,17 | 3,57 |
| цена/стоимость активов | 1,97 | 2,33 | 2,8 | 2,37 |
| цена/выручка от реализации | 1,05 | 1,35 | 1,10 | 1,17 |
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)»
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.
Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.
4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
| Характеризующие параметры | Оцениваемый объект | Объект сравнения №1 | Объект сравнения №2 | Объект сравнения №3 |
| Описание | Состояние неудовлетворительное | Состояние удовлетворительное | Состояние условно пригодное | Состояние удовлетворительное |
| Процент физического износа | 80% | 60% | 75% | 60% |
| Стоимость предложения с НДС | Х | 90000 руб. | 70000 руб. | 100000 руб. |
| Корректировка на уторговывание | Х | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| Корректировка на физическое состояние | Х | = (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50 | = (1-80%/100%) / (1-75%/100%) = 0,80 | = (1-80%/100%) / (1-60%/100%) = 0,50 |
| Корректировка на комплектацию | Х | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Корректировка на год выпуска | Х | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Скорректрованная стоимость, руб. | Х | 42750р. | 53200р. | 47500р. |
| Вес аналога | Х | 0,33 | 0,33 | 0,33 |
| Средневзвешенная стоимость | 47300 руб. |
Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.
Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке
4.3.1. Направление внесения корректировок:
- повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
- понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).
4.3.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке машин и оборудования:
| № п/п | Наименование | Комментарий |
|---|---|---|
| Характеристики сделки | ||
| 1 | Дата оферты /сделки | Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. |
| 2 | Тип информации | Сделка / предложение. |
| 3 | Условия финансирования | Например:
|
| 4 | Базис поставки | |
| 5 | Необходимость уплаты дополнительных платежей | Например:
|
| Характеристика передаваемых прав | ||
| 6 | Передаваемые права на объект и его составные части | |
| 7 | Обременения | |
| Физические характеристики | ||
| 8 | Производительность | |
| 9 | Мощность | |
| 10 | Техническое состояние | |
| 11 | Комплектация | Например, наличие запасных частей |
Пример сравнительного подхода к оценке квартиры
Нужно оценить квартиру в 9-этажном здании, построенном в 1978 г. по типовому образцу 80-х гг. Квартира не является угловой. Здание находится в самом центре города. Перекрытия между его этажами сделаны из бетона, подъезд хорошо оборудован и обладает нормальным ремонтом.
Рядом со зданием расположены магазины, а остановка троллейбуса находится в пешей доступности. Внутренний двор обильно усажен деревьями и другой зеленью, а неподалеку находятся школа и детский сад.
Технические данные о квартире:
- расположение – 6 этаж;
- общая площадь – 31 кв. м;
- площадь жилых комнат – 17 кв. м, площадь кухни – 6,5 кв. м;
- санузел раздельный, балкон застеклен, высота потолка – 2,7 м.
Это здание подлежит сравнению с другими квартирами в центре того же города (возможно, на других улицах). Квартиры-аналоги находятся в зданиях того же типа застройки. Квартиры имеют площадь от 31 до 33 кв. м с соответствующими различиями в площади жилых комнат и кухни.
Так как квартира из примера относится к типовой застройке, то при расчете большинства поправок используется метод парных продаж. Рассмотрим таблицу, основанную на таком методе.
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.
Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.
Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:
- спроса и предложения;
- замещения;
- вклада.
На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества.
Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости.
Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.