Расходы на содержание недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расходы на содержание недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.
Экономия налогов за счет собственного использования
Если вы приобретаете недвижимость и хотите на налоги в Германии сэкономить, вы также можете населять ее самостоятельно вместо здачи в аренду. Тогда, хотя вам больше не нужно платить арендную плату, вам придется отказаться от некоторых налоговых преимуществ аренды недвижимости взамен.
Это связано, прежде всего, с тем, что с момента отмены пособия на жилье в конце 2005 года недвижимость для собстенного исползования больше не облагается налогом в больших масштабах. В то время это было обосновано государством „отменой несвоевременного налогового поощрения домовладения“.
Тем не менее, даже сегодня есть некоторые области и трюки, которые владельцы могут использовать для экономии налогов при самостоятельном использовании своей собственности.
Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев
Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.
Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.
Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.
Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.
Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:
- Плата управляющей компании.
- Коммунальные платежи.
- Проценты по кредиту.
- Налог на землю налог на имущество.
- Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
- Дополнительные расходы.
Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем
Когда осуществляется продажа недвижимости в Германии, считается, что продавец получает прирост капитала, за который также взимается налог. Этот налог на немецком языке называется Kapitalertragsteuer. Фактически, это одна из форм подоходного налога или налога на прибыль. Поэтому физические лица платят его по ставке от 14,77 до 47,475%, а юридические лица — по ставке корпоративного налога — 15,825 %.
Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.
Ниже мы расскажем о налогах, но хотим подчеркнуть, что указанные в статье величины налогов могут рассматриваться как ориентировочные, так как в Германии точную сумму налога может высчитать только профессиональный налоговый консультант или финансовая служба (Finanzamt). Система подсчёта конкретного размера налога достаточно сложная и не позволяет назвать единой цифры в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Также в Германии существует масса дополнительных способов снижения тех или иных налогов, схему и алгоритмы которых подбирает налоговый консультант в каждом конкретном случае.
• Налог на приобретение недвижимости
Приобретая недвижимость в Германии, необходимо уплатить единоразовый налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), величина которого зависит от расположения объекта недвижимости, то есть от федеральной земли, и составляет от 3.5 до 6.5 % от стоимости объекта. Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.
• Ежегодные налоги на владение недвижимостью
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Каждый объект недвижимости подлежит ежегодному обложению налогом на землю (Grundsteuer). Базовая федеральная ставка налога — 0.35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Для расчёта суммы налога за основу берутся такие показатели, как местоположение участка, размер, целевое назначение и муниципальный коэффициент. С учётом муниципального коэффициента, владельцы платят от 0.98 до 2.84 % от оценочной стоимости недвижимости в год. На практике такой налог на двухкомнатную квартиру не превышает 200 евро в год. Если квартира сдана в аренду, владелец имущества может переложить величину земельного налога на арендатора.
• Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются подоходным налогом. Налогооблагаемый доход определяется как разница между полученными за аренду недвижимости платежами и произведёнными затратами, которые должны находиться в непосредственной связи с деятельностью по сдаче недвижимости в аренду. К таким затратам относятся: амортизационные отчисления, начисленные проценты по использованным заёмным средствам (банковским кредитам), расходы по управлению недвижимостью, налог на имущество, выплаты по страховым договорам, гонорар налогового советника, коммунальные платежи и другие расходы, не переложенные на арендаторов, а также расходы на поездку в Германию, связанные с покупкой и эксплуатацией сдаваемого в аренду объекта.
Ставка данного налога является прогрессивной, то есть с увеличением суммы доходов она возрастает и составляет от 14 до 45 %.
Чтобы получать от инвестиции доход, придётся заниматься операционной работой. Покупка недвижимости — это трата денег. А инвестиция подразумевает прибыль.
Придётся сдавать помещения в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки — вести бизнес.
Резюме
Из беглого анализа ясно, что человек, решивший самостоятельно заниматься инвестициями в немецкую недвижимость с целью переезда в Германию, должен обладать, как минимум, следующими навыками:
- Немецкий язык или оплата переводчика
- Знание основных реалий немецкой жизни
- Возможность, как минимум, краткосрочного пребывания в Германии для совершения необходимых бюрократических процедур
- Немецкий почтовый адрес для получения корреспонденции от немецких ведомств
- Наличие или возможность открытия расчётного счёта в немецком банке
- Не помешают навыки инвестора, бизнесмена и владельца недвижимости.
Налоги в Германии для юридических лиц
Предприятия, как и физические лица, разделяются на две категории: местные и иностранные. Резиденты оплачивают взносы с дохода на территории ФРГ, а также со всех представительств, филиалов и дочерних компаний за границей. Нерезидентными считаются фирмы, основанные в других странах, чей управляющий офис находится за пределами территории юрисдикции. Представительства таких компаний платят сборы только за себя. То есть с дохода, полученного в ФРГ.
Основная база формируется из коммерческой прибыли, прироста капитала и пассивных доходов в виде дивидендов, процентов и инвестиционных вкладов. Допускается вычитание из базы всех расходов, которые необходимы для стабильного существования предприятия. Общий уровень обложения колеблется от 23% до 33%. Он складывается из сбора на прибыль в размере 15%, муниципального оброка – от 14 до 17%, а также торговых надбавок и сборов за поддержку солидарности. Последний тип сбора относится к косвенным налогам Германии, его уровень всегда составляет 5%.
Налог на дивиденды в республике также освобождается на 95% от стоимости договора передачи. Льгота не зависит от того, кто выплачивает прибыль немецкой фирме. Норматив не относится к сделкам по оплате дивидендов, если акции являются собственностью финансовых организаций или банков. В некоторых случаях уполномоченные органы могут предъявить требования по срокам владения ценными активами. Дивиденды, переданные контрагенту любого подданства, облагаются у источника по ставке 25% или по эффективному проценту 26,375 вместе с надбавками. Если прибыль передается местной фирме от нерезидента на территории юрисдикции, для источника возможна компенсация. В данном случае уровень обложения составит 15,825%. Льгота применяется для контрагентов, которые не попадают под регламент соглашения об избежании двойного налогообложения.
Допускается отнесение убытков на год назад, срок переноса в счет будущей прибыли не ограничивается. При наличии потерь применяются минимальные уровни налогообложения. Компенсация возможна с прибыли больше или меньше 1 миллиона евро. Если доход ниже указанного уровня, разрешается потратить на компенсацию любую сумму, при превышении порога капитала в счет перенесенных убытков засчитывается только 60% от избытка. Если в год, когда были понесены потери, произошло перераспределение акций между держателями на более чем 25%, это приводит к утрате возможности переноса.
Налоги на наследство и дарение
Получить жилье в Германии можно не только посредством покупки. Оно может перейти по наследству, существует также процедура дарения. Но в обоих случаях новый собственник должен будет отдать государству от 7 % до 50 %. Здесь ставка обусловливается классом налогоплательщика и стоимостью объекта.
Взносы при вступлении в наследство подлежат обязательной уплате в Германии. Однако исключения в этом вопросе имеются, хотя на практике они являются редким явлением. Так, например, можно ничего не платить, если жилая недвижимость переходит к жене или мужу покойного наследодателя либо к детям от родителей. Но помещение должно иметь площадь до 200 кв. м. Продать объект можно будет только через 10 лет, а также придется подтвердить, что завещавший сам проживал в этом месте до своей смерти.
Налоги для физлиц в Германии
Основным налогом для немцев и граждан других стран, получающих доход на территории ФРГ, по праву считают подоходный. Он составляет базу для многих удержаний из дохода физлиц в Германии и исчисляется по прогрессивной ставке. Под его обложение попадают:
- зарплаты,
- роялти, дивиденды,
- доход от частного предпринимательства,
- прибыль от услуг аренды,
- доход самозанятых лиц.
Кроме того, практически все жители уплачивают налоги, приведенные в таблице.
| Название налога | Ставка | Примечание |
| Подоходный налог (Einkommеnsteuer) | от 14 до 45 % | Ставка НДФЛ прогрессивная и зависит от величины годового дохода и присвоенного налогового класса. Такой высокий, на первый взгляд, процент налогового удержания применяется только к доходам выше 250 тысяч евро. Для 1-4 классов или если доход ниже 8 652 евро, предусмотрены налоговые вычеты |
| Церковный налог (Kirchensteuer) | 8-9 % от размера НДФЛ, но не более 3,5 % от суммы доходов | Размер платежа устанавливают на уровне каждой федеральной земли. Право на отказ от церковного налога закреплено законодательно, но для его отмены потребуется подать заявление в паспортный стол. |
| Налог солидарности в Германии (Solidaritätszuschlag) | 5,5 % от начисленной суммы НДФЛ | Своеобразная плата за воссоединение страны, призван выровнять перекос в инфраструктурном развитии. |
| Налог на домашних животных (Hundesteuer) | Фиксированная сумма, в среднем 150-300 евро | В Германии применяется специальная шкала оценки размера собаки и степени ее потенциальной опасности. Чем выше этот показатель, тем дороже она обойдется своему хозяину. |
Приезжающие в Германию с туристической целью иностранцы тоже сталкиваются с фискальной действительностью страны: за каждые сутки пребывания в том или ином населенном пункте гость заплатит городской налог.
Налоги в Германии в 2021 году для физических лиц
Основным из источников накопления государственного бюджета, считается подоходный налог в Германии. Он рассчитывается по специальной прогрессивной ставке и под него подлежит широкий спектр денежных поступлений граждан.
В частности, это: заработные платы, все возможные дивиденды, доход от частного предпринимательства, прибыль от сдачи жилья в аренду, дополнительный доход даже в случае с гражданами, которые работают самостоятельно, то есть само занятые лица.
Ну и, конечно же, есть определенный перечень налогов, которые платят абсолютно все, в независимости от собственного статуса и уровня доходов.
Рассмотрим основные налоги в Германии для физических лиц более подробно:
- Подоходный налог. Процентная ставка может колебаться от 14% и до 45%. Однако, самая высокая процентная ставка касается лишь тех лиц, что имеют действительно высокий доход, и относятся к соответствующему классу.
- Церковный налог. Многих он удивит, ведь например, в отечественных странах такого вида сбора нет. Ставка зависит от конкретной федеральной земли. Законодательством предусмотрена возможность отказаться платить этот сбор, однако для этого нужно подать соответствующее заявление в уполномоченные органы.
- Налог на солидарность в размере 5,5% от общей суммы подоходного сбора. Это тот самый налог, который платят и предприниматели. Он рассчитан на то, чтобы максимально уравнять благополучие на всей территории страны;
- Налог на домашних животных. В данном случае это не процентная ставка, а фиксированная сумма, которая зависит от того, насколько собака потенциально опасна для окружающих.
Это самые основные налоги для физических лиц. Кроме этого, существует еще и ряд дополнительных налогов, с которыми сталкиваются, например, все трудоустроенные лица.
Из заработной платы, дополнительно придется отдать:
- Медицинскую страховку в сумме 14,6%. Ее платит и работник и работодатель. Зато в случае чего, лечение будет бесплатным. Страховка покрывает услуги стоматолога, стационар и даже лекарства.
- 3% страхового взноса на случай безработицы. То есть, если вы останетесь без работы, то некоторое время будете иметь определенные выплаты;
- 18,7% пенсионные выплаты. В ФРГ тоже распространенная практика накоплений, из которых потом формируется пенсия. Правда, большую часть из этой суммы, платит работодатель;
- 2,55% солидарный вклад, за счет которого государство удерживает инвалидов, сирот и тому подобное.
Все эти сборы уплачиваются совместно работником и работодателем. Схема выплат довольно сложная и запутанная, но приблизительные подсчеты сделать реально.
Главным в Германии считается подоходный сбор. Именно он, прежде всего, отвечает за наполнение бюджета страны. Взимается не только с заработной платы. В качестве источника отчислений выступают и дивиденды с акций, и сумма выигрыша в лотерею, и деньги, полученные по договорам ренты и купли-продажи, и так далее. Помимо подоходного, основными в Германии считаются и иные налоги:
- акцизы и НДС;
- промысловый;
- земельный;
- автомобильный;
- на недвижимость;
- на коммерческую деятельность;
- на наследуемое имущество;
- на противопожарную безопасность.
Многие немцы платят церковный налог. Хотя он не является обязательным. Взимается с членов общин, которые должны официально заявить о своей принадлежности к конфессии путем внесения особой записи в паспорт. Деньги (до 5% облагаемой суммы) отчисляются вместе с подоходным налогом и поступают на счет указанной общины. Данную деятельность регулирует региональное фискальное управление.
Ставки налога на доходы физических лиц
В Германии все физические разделены на шесть налоговых категорий. Распределение производится в соответствии с семейным положением гражданина. Чем выше класс, тем больший процент с дохода нужно платить. Рассмотрим подробнее каждый класс:
- I – к нему относятся лица, не состоящие в браке и без детей;
- II – те же, кто и в 1 классе, а также родители-одиночки, являющиеся резидентами страны;
- III – лица, состоящие в официальном браке и имеющие большую разницу в доходах;
- IV – те же, кто и в 3 классе, но с почти одинаковыми доходами;
- V – его получают супруги представителей 3 класса;
- VI – люди, имеющие несколько официальных работ.
Страховые взносы, куда входят:
- Плата за обязательное медицинское страхование (нем. gesetzliche Krankenversicherung). Это нельзя назвать налогом в чистом виде, но это взнос, который также оплачиваете вы и работодатель. Процентная ставка на обязательное медицинское страхование составляет 15,9% с дохода до 58 050 Евро, из которых 7,95% удерживает работодатель из вашей зарплаты, а еще 7,95% платите вы. Если вы самозанятый, то минимальный взнос будет 149 евро, а максимальный – 736 евро в месяц.
- Страхование по длительному уходу. Ставка 3,05% (ставка 3,3% для налогоплательщиков без детей старше 22 лет) с дохода до 58 050 Евро. Платится в равных долях между работодателем и работником.
- Пенсионное страхование. Взимается по ставке 18,6% с дохода до 85 200 Евро. Процент может быть и ниже в зависимости от того, на какой федеральной земле проживает налогоплательщик. Взнос платит как работодатель, так и работник, и делится он 50/50.
- Страхование от безработицы. Ставка составляет 2,4% с дохода до 85 200 Евро, в зависимости от федеральной земли проживания может быть и ниже. Платится в равных долях между работодателем и работником.
- Страхование от производственного травматизма. Ставка будет отличаться в зависимости от сектора экономики. Взнос оплачивается полностью работодателем.
- Страхование от банкротства. Ставка 0,06% с дохода до 85 200 Евро, платится только работодателем.
Так, например, средняя зарплата в Германии 2022 в Берлине составляет 3007,47 Евро после уплаты всех налогов и взносов.
Помимо налогов на прибыль, в случае владения недвижимостью вы встретитесь со следующими налогами.
Налоги на юридических лиц в Германии
Корпорации платят обязательные взносы с прибыли. Ставка – 25%. Но и она одинакова не для всех. В Германии существует деление повинности на ограниченную и неограниченную. Первый вариант предусмотрен для компаний, которые расположены вне пределов территории ФРГ, но доходы получают внутри государственных границ. Второй вид ответственности существует для резидентных фирм. Декларации нужно предоставлять не позднее окончания отчетного периода, которое наступает 31 мая. Делать это нужно вне зависимости от организационно-правовой формы. Взносы распределяются по кварталам, в равных долях. Платятся они каждую четвертую часть года в 10-х числах.
Помимо декларации, придется предоставить:
- баланс;
- сведения о полученной за текущий период прибыли, а также понесенных убытках;
- письменное сообщение ревизоров о состоянии предприятия;
- официальная ксерографическая копия решений акционеров.
Вычислений из базы, на основе которых рассчитываются сборы, тоже много. Сюда входят:
- резервные фонды, существующие для выравнивания ситуации из-за инфляции;
- амортизация;
- пожертвования в социальные фонды;
- расходы, понесенные в результате удовлетворения представительских целей (в допустимых пределах).
Налоги для физлиц в Германии
Основным налогом для немцев и граждан других стран, получающих доход на территории ФРГ, по праву считают подоходный. Он составляет базу для многих удержаний из дохода физлиц в Германии и исчисляется по прогрессивной ставке. Под его обложение попадают:
- зарплаты,
- роялти, дивиденды,
- доход от частного предпринимательства,
- прибыль от услуг аренды,
- доход самозанятых лиц.
Кроме того, практически все жители уплачивают налоги, приведенные в таблице.
| Название налога | Ставка | Примечание |
|---|---|---|
| Подоходный налог (Einkommеnsteuer) | от 14 до 45 % | Ставка НДФЛ прогрессивная и зависит от величины годового дохода и присвоенного налогового класса. Такой высокий, на первый взгляд, процент налогового удержания применяется только к доходам выше 250 тысяч евро. Для 1-4 классов или если доход ниже 8 652 евро, предусмотрены налоговые вычеты |
| Церковный налог (Kirchensteuer) | 8-9 % от размера НДФЛ, но не более 3,5 % от суммы доходов | Размер платежа устанавливают на уровне каждой федеральной земли. Право на отказ от церковного налога закреплено законодательно, но для его отмены потребуется подать заявление в паспортный стол. |
| Налог солидарности в Германии (Solidaritätszuschlag) | 5,5 % от начисленной суммы НДФЛ | Своеобразная плата за воссоединение страны, призван выровнять перекос в инфраструктурном развитии. |
| Налог на домашних животных (Hundesteuer) | Фиксированная сумма, в среднем 150-300 евро | В Германии применяется специальная шкала оценки размера собаки и степени ее потенциальной опасности. Чем выше этот показатель, тем дороже она обойдется своему хозяину. |
Приезжающие в Германию с туристической целью иностранцы тоже сталкиваются с фискальной действительностью страны: за каждые сутки пребывания в том или ином населенном пункте гость заплатит городской налог.
Размер платежа зависит от решения муниципалитета каждого административного образования. Например, за день пребывания в Дрездене турист заплатит 1,3 евро.
Налоги в Германии 2022: особенности немецкой налоговой системы
Немецкая налоговая система очень многогранна, она формировалась годами и насчитывает более 40 различных налогов и сборов. О некоторых из них, жители других стран, даже и не догадываются. Действительно, ФРГ имеет немало уникальных налогов, которые не встретишь больше нигде в мире.
В этом государстве пытаются продумать все максимально справедливо, например в период, когда страна воссоединилась, появился так называемый налог на солидарность, чтобы максимально уравнять благополучие по всей территории страны.
Одной из важных особенностей немецкой системы налогообложения, является ее разделение на несколько уровней. В частности, налоги здесь делятся на федеральные, земельные и налоги на уровне коммун. Процентная ставка устанавливается отдельно в каждом из регионов. Чем богаче регион, тем больше налоговая нагрузка на его жителей.
Также, разделяют здесь на классы и самих людей. Всего, население разделено на 6 классов.
- 1-й класс: одинокие личности, без детей;
- 2-й класс: одинокие лица, но с детьми (разведенные или такие, что не живут вместе с законным мужем / женой);
- 3-й класс: семейная пара, где работает только один;
- 4-й класс: пара, где оба работают;
- 5-й класс: семейная пара, где один из партнеров имеет доход выше среднего;
- 6-й класс: лица, работающие на двух работах или имеющие дополнительный доход.
Разделение на классы учитывает: доход, семейное положение, здоровье, количество детей и тому подобное. На каждый класс рассчитана разная налоговая нагрузка.
Также, как и в большинстве стран, налоги делятся на прямые и косвенные.
Все продумано таким образом, чтобы максимально позаботиться о каждом жителе. По мнению немецкого законодательства, такое стремление к равенству справедливо и правильно.