О порядке выкупа у частного лица земельного участка для строительства дороги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О порядке выкупа у частного лица земельного участка для строительства дороги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Регистрация права собственности

Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:

• лично, путем подачи сотруднику ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

• подписали договор, сроком более чем 3 года;
• наследники пожизненных арендаторов;
• построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет.

Но в случае, если владелец — государство, все усложняется.

Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Порядок выкупа земельного участка через торги

Существующую возможность выкупа участка через торги земельный кодекс называет аукционом по продаже или аукционом на право заключения договора аренды. Порядок проведения процедур похож.

Процесс начинается с момента обращения гражданина в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Это зависит от формы собственности участка – государственная или муниципальная.

На основании заявления уполномоченным органом принимается решение о проведении торгов. Один лот аукциона соответствует одному участку.

Участок может быть образован по инициативе муниципалитета или гражданина, желающего участок приобрести. Пошаговая инструкция из дальнейших действий:

1. образование участка. На данном этапе необходимо подготовить ситуационную схему и предварительно согласовать границы участка. Для этого нужно обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения, указав цель, для которой участок будет использован. Схема утверждается в течении двух месяцев. В противном случае, уполномоченным органом выносится постановление об отказе в утверждении в тот же срок.
2. организация кадастровых работ по образованию участка на основании утвержденной схемы расположения, постановка на кадастровый учет с регистрацией права муниципальной или гос.собственности.
3. получение условий на тех присоединение к инженерным сетям
4. обращение в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. Аукцион организуется в течении 2 месяц со дня заявления. В противном случае, уполномоченный орган выносит отказ в проведении торгов.
5. участие открытом аукционе. Аукцион начинается с подачи лицом заявки на участие, обеспеченной задатком. Начальная цена лота – рыночная или кадастровая стоимость ЗУ. Результат аукциона на продажу ЗУ является определение цены. Если торги проводились на право аренды, то по их итогам определяется размер годовой арендной платы.
6. оформление договора купли-продажи или аренды, проект которого направляется уполномоченным органом.

Документы для выкупа земельного участка

Для выкупа земельного участка, таким образом, заинтересованному гражданину нужно пройти несколько этапов, на каждом из которых возникает необходимость предоставления в уполномоченные органы различной документации.

Для выкупа земельного участка, то есть участия в аукционе, нужно предоставить:

• Заявку на участие по специальной форме. В заявке нужно указать реквизиты лица для возвращения задатка. При этом, один заявитель может подать только одну заявку.
• Копию паспорта или иного документа, которым удостоверяется личность заявителя
• Платежные документы, подтверждающие внесение задатка за участие. Стоит обратить особое внимание, что основанием в допуске к аукциону является не отсутствие платежного документа, а непоступление денежных средств на специальный счет организатора на момент рассмотрения заявки. Необходимо позаботиться о формировании заявки, оплатив задаток заблаговременно до дня окончания приема документов.

Причины отказа по выкупу

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

В 2015 году в Земельный кодекс были внесены существенные изменения. Благодаря этим изменениям, вопросы формирования земельных участков, изменения их статуса и перехода права на них были рассмотрены более подробно. В результате этого, многие процедуры значительно упростились.

Относительно выкупа земельных участков из аренды, произошли следующие изменения:

• Прежде всего, в ряде случаев была отменена процедура предварительных торгов за право получить земельные участки в аренду. Теперь такие торги не проводятся когда:
• в аренду передаются земельные участки, расположенные в черте населенного пункта, которые будут использованы для ИЖС либо ЛПХ;
• в аренду передаются земельные участки, расположенные за чертой населенного пункта, а использовать их будут для организации огородов, сенокосов и ЛПХ;
• Также размер выкупа, который необходимо заплатить, теперь исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не из рыночной, как было до этого. Данное правило распространяется на земли сельскохозяйственного назначения, которые передаются как физическим, так и юридическим лицам, при условии соблюдения ряда условий:
• Контракт на аренду данного земельного участка должен быть заключен не менее чем на три года;
• Чтобы выкупить землю без проведения торгов, вам потребуется подать заявление на выкуп данного земельного участка до того, как завершится срок действия контракта на аренду участка;
• На протяжении срока действия контракта, вы не должны его нарушить.

Отметим, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения, в большинстве случаев, совпадает с их кадастровой стоимостью. Однако некоторые субъекты РФ установили определенные льготы.

А в целом ряде регионов, в случае если вы арендуете участок на протяжении длительного времени, то есть 10 — 15 лет, земельный участок может быть передан вам в собственность на безвозмездной основе.

А вот в Саратовской, Сахалинской и Псковской области, Приморском и Хабаровском краях и ряде других регионов, фермеры могут безвозмездно получить в собственность земельные участки без каких-либо предварительных условий.

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

1. В местную администрацию подается заявление.
2. Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
3. Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
4. Проводится топографическая съемка.
5. Подается полный пакет документов в администрацию.
6. Администрация выносит положительное решение и готовит документы.
7. Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.
8. Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
9. Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Причины для перевода в частную собственность

Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:

• Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
• Оформление договора бессрочного пользования.
• На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.

Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:

• После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
• Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
• В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.

Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.

Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.

В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.

Площадь выкупаемого земельного участка

Госорганы не вправе изменять площадь выкупаемого участка

Когда определены субъекты договора купли-продажи, необходимо определить характеристики объекта купли-продажи — земельного участка. В основном проблемы возникают в процессе определения границ и площади земельного участка.
Так, на практике возможно возникновение двух ситуаций:
1. земельный участок, подлежащий выкупу, не прошел межевание и не поставлен на кадастровый учет;
2. имеется кадастровый паспорт на выкупаемый земельный участок.

В первом случае необходимо проведение процедуры межевания земельного участка, во втором — такая обязанность отсутствует. Рассмотрим каждую этих ситуаций в отдельности.
Если земельный участок не прошел кадастровый учет, законодательство предоставляет заявителю право требовать от уполномоченного органа предоставления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (п. 7 ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015. п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ).
В случае отказа или уклонения от совершения данных действий они могут быть оспорены в судебном порядке (определение ВСРФот24.11.2014 поделу №А40-143594/13). Суды, рассматривая данные категории дел, исходят из необходимости отсутствия пересечений со смежными земельными участками, выхода за красные линии, а также отсутствия нарушения других установленных вышеуказанным пунктом условий (определение ВАС РФот22.05.2014 по делу №А73-4609/2013,

Земельная площадь фактически используемого земельного участка, право на который не оформлялось ранее, может быть существенно изменена.
Президиум ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.
. При составлении межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, либо площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от03.06.2014 по делу №А10-78/2013).

Что же касается выкупа земельного участка в порядке переоформления права бессрочного постоянного пользования, то представляется, что площадь таких земельных участков может быть уменьшена (фактически уточнена), только если какие-то части участка в силу закона не подлежат приватизации.
Если же земельный участок в установленном законом порядке прошел кадастровый учет, то любые действия уполномоченного органа, связанные с попытками уменьшения земельного участка, будут незаконными.
По закону земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта этого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом (п. 5 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Правовая позиция о предоставлении земельного участка в соответствии с планом этого участка (в тот период заменявших кадастровый паспорт) была сформулирована в постановлении ВАС РФ от17.08.2004 №4345/04.
Единственным возможным исключением будет случай неправильного определения границ, приведшего к наложению границ на смежные участки или заступом за красные линии, однако в указанном случае администрация обязана произвести действия по внесению изменений в кадастр (предъявить иск и т. д.).
В том случае, если действия, связанные с формированием спорного земельного участка и решением о постановке его на кадастровый учет в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, уполномоченный орган не вправе ссылаться на нарушения при формировании соответствующего земельного участка .

Если уполномоченные органы принимали решения об утверждении проекта границ земельного участка, постановке его на кадастровый учет и тем более регистрации в ЕГРП, суды считают, что вопрос о размерах земельного участка уже исследовался в установленном порядке.
При этом они не принимают довод о необходимости заявителю доказывать возможность приобретения земельного участка именно в указанных в кадастровом плане размерах.

В отношении арендуемых земельных участков представляется, что характеристики такого земельного участка не могут быть изменены по иным основаниям, кроме вышеуказанных, поскольку такие характеристики, их обоснованность и соответствие законодательству должны были быть исследованы при предоставлении земельного участка в аренду.

Законодательство предусматривает единый порядок согласований как при предоставлении земельного участка в аренду, так и в собственность. Все необходимые процедуры по установлению границ и площади земельного участка, предусмотренные законодательством, уже осуществлены при предоставлении земельного участка в аренду. При этом закон не предусматривает процедуры повторных согласований при предоставлении земельного участка в собственность. Ведь практически в данном случае происходит лишь замена одного титула владения земельным участком (аренда) на другой (собственность).
Следовательно, любые требования уполномоченных органов об изменении границ земельного участка и его площади являются незаконными.

Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

Осуществление выкупа земли

Процесс выкупа земли из аренды требует значительных временных ресурсов, так как содержит подготовку комплекта сопутствующей документации. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Подача заявления к собственнику о желании приобретения арендуемого участка. Основой к такому заявлению подлежит договор, заключенный до начала срока аренды и устанавливающий преимущество в выкупе надела.
2. Вызов кадастрового инженера для установления точной стоимости участка и фиксации возможных территориальных изменений.
3. Внесение в реестр, с целью получения документов на землю и возможностью дальнейших юридических действий.
4. Заключение договора купли-продажи, при положительном исходе и одобрении передачи участка в собственность.
5. Регистрация права собственности.

Изменения в законодательстве в правах собственности на землю в 2021 году

В 2021 году в земельном законе исчезло понятие дачи и дачного товарищество. Теперь такой участок будет предназначен для садоводства и огородничества, а жилое строение на нем признан садовым домом, согласно Федерального закона № 217-ФЗ.

В свою очередь строго разграничены понятия жилой дом и садовый дом. Жилым признается на садовом участке строение с возможностью постоянного проживания, садовый же – здание сезонного использования с временным пребыванием людей. Закон предусматривает возможность изменения статуса построек с садового на жилой и наоборот.

Кроме того теперь запрещено строить капитальные сооружения на земельных участках под огородничество. Если строение расположено на таких землях, то в 2021 году узаконить его уже не получится. Единственным вариантом станет переход всего огородного товарищества в садовое.

При этом закон не требует сносить уже имеющиеся постройки. Право собственности на возведенные ранее на садоводческих землях садовые домики и жилые строения можно зарегистрировать в упрощенном порядке.

Похожие записи:

• Выдача жилищных сертификатов МВД в 2024 году
• Декретный отпуск: входит ли он в трудовой стаж для начисления пенсии?
• Могут ли приставы забирать всю зарплату в счет долга с карты