Как оформить ипотеку на двоих без брака? Подробности процесса от А до Я

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотеку на двоих без брака? Подробности процесса от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

Как оформить ипотеку в гражданском браке?

Лучший выход для ипотеки в гражданском браке – это оформить квартиру в долевую собственность. Как это работает?

В банке вы заключаете договор на совместную покупку квартиры в ипотеку. За каждым из супругов закрепляется своя доля и вы становитесь созаемщиками. Вам самим нужно будет определить размер долей и кто платит больше, а кто меньше или же вы оплачиваете ипотеку напополам. При этом возможно, что квартира поделена поровну, а выплаты нет. К примеру, ваш созаемщик может оплачивать 30%, а вы 70% и наоборот. Данная информация заносится в базу государственного реестра в момент получения ипотеки, а значит, вы сможете легко доказать вашу причастность к получению имущества.

Раньше кредитные организации не согласовывали ипотеку парам без штампа в паспорте. Сейчас банки все чаще соглашаются на такую процедуру приобретения квартиры, так как для них это является выгодным условием. Они рассматривают доходы каждого из созаемщиков. Поскольку платят два человека, погашение кредита проходит успешнее. В частности, вероятность долгов по ипотеке меньше. При этом сумма кредита может быть увеличена. Тогда у вас есть шанс приобрести квартиру дороже, больше и лучше. На самом деле важно, чтобы вносилась полная сумма ежемесячного платежа. Ваш супруг или супруга смогут доплатить за вас, если такой возможности в данный момент нет.

Минусом договора совместной покупки недвижимости в гражданском браке является отсутствие льготных программ. Например, вы не сможете выплатить долю супруга с помощью материнского капитала. Также у вас не пройдет оптимизация налогового вычета путем распределения вычетов между партнерами.

Процедура оформления ипотеки в гражданском браке будет стандартная. Только банк будет оценивать репутацию не одного, а двух человек. Затем организация должна одобрить заявку. После этого вы выбираете подходящую квартиру. На это у вас есть время до четырех месяцев в зависимости от условий банка. Выбранную жилплощадь также придется согласовать.

Перечень документов для ипотеки в гражданском браке

Чтобы взять ипотеку в гражданском браке, с заявкой в банк нужно предоставить следующие документы каждого супруга:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• копию трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем;
• документ, подтверждающий доходы (например, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка);
• дополнительный документ, удостоверяющий личность: это может быть военник или водительские права, свидетельство о регистрации в ФНС для предпринимателей (если это все есть и требуется по договору).

Когда банк одобрит заявку на ипотеку, пакет документов необходимо дополнить:

• выпиской из ЕГРН на приобретаемую квартиру;
• паспортами всех собственников;
• документом, подтверждающим право собственника на квартиру;
• техпаспортом или техпланом;
• отчетом оценщика;
• составленным договором купли-продажи.

Удивительно, сегодня, по статистике, 20% от всех ипотечных заёмщиков получили кредит по такой схеме. Ставка, срок кредитования остаются такими же, как если бы ипотеку оформляла обычная семья.

На первый взгляд, никаких подводных камней. Однако есть некоторые возможные юридические последствия.

Главное, после того как кредит будет полностью погашен, гражданские супруги вступают не в общую собственность, а в долевую.

Дело в том, что созаёмщики, которые не являются родственниками, берут кредит на правах соинвесторов. Это значит, что в договоре чётко определяется доля финансового участия каждого. От этого зависит доля собственности. То есть при продаже тот, кто внес больше, и получит больше. Впрочем, этот пункт можно изменить по усмотрению созаёмщиков. Можно, к примеру, сделать равные доли собственности при неравном финансовом участии.

Как происходит раздел ипотечного имущества?

Проблемы с разделом ипотечной квартиры в гражданском браке возникают тогда, когда пара решила расстаться до окончания возложенных на нее кредитных обязательств. В этом случае существует несколько вариантов развития событий.

Если жилищная ссуда оформлена на двоих:

• Недвижимость делится согласно долям, прописанным в договоре;
• Бывшие супруги продолжают вносить взносы, а после закрытия ипотеки поступают с квартирой на свое усмотрение (продают, сдают в аренду, дарят и т. д.);
• Жилищная ссуда переоформляется на одного собственника – он и будет погашать всю оставшуюся сумму. Подобные изменение возможны только с разрешения всех участников соглашения. Дают ли банки безоговорочное согласие на проведение данной операции? К сожалению, финансовая организация вправе отказать клиенту, если он имеет недостаточно высокий уровень доходов или не соответствует другим важным требованиям;
• Реализация обремененного жилья третьим лицам – позволяет погасить ипотеку «одним махом».

Как делится ипотека между гражданскими супругами

Здесь все непросто и не так однозначно, как в официальном браке. Факт сожительства и совместного участия в погашении кредита нужно доказать. Если получится, то квартира будет поделена согласно зарегистрированным в Росреестре долям. Судебная практика знает немало подобных процессов и в каждом из них конфликт разрешается по–разному. Обычно в случае прекращения совместного проживания гражданским супругам удается решить проблему раздела общего долга одним из следующих способов:

1. Супруги договариваются и продолжают выплачивать кредит банку, как и прежде. После исполнения обязательств квартиру можно реализовать, а деньги разделить пропорционально долям в общей собственности;
2. Несогласный исполнять обязательства супруг отказывается от своей доли в имуществе. В этом случае с одобрения кредитора долю можно переоформить на одного из супругов, который и будет погашать кредит. Второй вправе истребовать в суде часть потраченных на погашение ипотеки личных средств при условии того, что сможет доказать принадлежность той или иной суммы. В противном случае суд признает, что выплаты, в том числе затраты на первоначальный взнос, производились из общего бюджета и откажет заявителю в удовлетворении требования компенсировать понесенные им расходы;
3. Один из супругов отказывается платить, но не отказывается от имущества. Разрешить подобную ситуацию крайне сложно. Может сложиться так, что добросовестный супруг выплатит всю сумму кредита, а взамен получит иск о разделе совместного имущества, поэтому данный конфликт предпочтительнее решать по обоюдному согласию сторон.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Основным распространенным способом защиты своих прав при покупке недвижимого имущества в гражданском браке считается оформление по типу общей долевой собственности. При покупке и составлении документации объект недвижимости будет делиться между двумя покупателями в равных или установленных долях.

В данном случае при разрыве отношений в неофициальном браке не придётся долго доказывать свое причастие к покупке данной собственности. В документах будет четко прописана доля каждого из приобретателей. В государственном реестре будут указаны права каждого собственника.

При оформлении общей долевой собственности важно помнить, что каждый из гражданских супругов имеет полное право:

• продать свою долю;
• подарить часть квартиры;
• завещать долю.

Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:

• в случае прекращения совместного проживания возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
• гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных государственных и региональных жилищных программах;
• на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории.

Ипотека в гражданском браке имеет «две стороны», так как для неофициальных супругов существует множество подводных камней, но и положительные стороны тоже можно выделить.

Итак, какие плюсы можно выявить в приобретении квартиры в гражданском браке:

• одинаковые условия кредитовая для расписанных в загсе и не расписанных супругов;
• оформление ипотеки доступно в любом из банков России;
• главным критерием для банка является не штамп в паспорте, платежеспособность;
• возможность долевой собственности.

Минусы:

• невозможность оформление ипотечного кредита на льготной основе или по программе «Молодая семья»;
• пара не получит субсидий;
• риски потери имущества при расторжении отношений, связанные с их неформальной основой.

Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы

Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.

Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.

В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:

• сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
• необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
• ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
• невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).

Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.

Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант

Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.

Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.

Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.

Сохраняйте платежки и чеки

В официальном союзе отношения регламентированы . Но в незарегистрированном браке делить имущество сложнее. Поэтому если квартира куплена в ипотеку вне брака, необходимо сохранять все документальные свидетельства внесения платежей.

Рекомендуемая статья: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке

Особенно это актуально, если вы оплачиваете кредит с карты, через терминал или с электронного кошелька. Позаботьтесь о том, чтобы плательщика можно было идентифицировать. Возможно, лучше вносить платежи через кассу, предъявляя удостоверение личности.

Важно! Имея на руках платежные поручения, вы сможете доказать, что реально гасили кредит и участвовали в приобретении имущества.

Плюсы и минусы приобретения жилья за счет заемных средств

Гражданские отношения долгое время не позволяли супругам оформить заем. Однако с недавних пор дела обстоят иначе. Большинство кредитных организаций предоставляют ссуду на приобретение жилья даже тем партнерам, которые являются сожителями. Благодаря этому многие пары смогли решить свою главную задачу — приобрести квартиру.

Ипотека помогает партнерам получить жилье, ежемесячно выплачивая сумму, соизмеримую с ценой за аренду квартиры. Банковские учреждения идут на встречу сожителям, оформляя одного из них в качестве созаемщика, что в значительной степени снижает риск невыплаты долга.

К достоинствам ипотеки стоит отнести:

• ссуда оформляется в большинстве кредитных организаций;
• условия, предлагаемые банками, идентичны тем, которые доступны супругам, зарегистрировавшим отношения согласно установленному для этого порядку;
• благодаря грамотно оформленному ипотечному договору оба партнера вправе рассчитывать на долю в приобретаемом жилье;
• по завершении выплаты займа супруги, являющиеся сожителями, могут оформить квартиру в долевую собственность.

Риски и обязательства созаемщика

Если квартира приобретена в кредит до свадьбы, то созаемщик может нести и определенные риски. При согласии стать созаемщиком не будет автоматически оформлено совладение недвижимостью, только в законном браке.

Вопрос о совместной собственности ложится на плечи партнеров. Если они договорились зарегистрировать в Росреестре права на квартиру в размере ½, то тогда оба станут собственниками.

Если просто подается заявление и партнер соглашается быть созаемщиком, то он лишь подписывает соглашение о взаимных обязательствах перед банком. Не исключено, что в какой-то момент платить по обязательству придется второму партнеру. Если между супругами произойдет конфликт, и первый перестанет платить, то второму придется отвечать за долги.

Как себя обезопасить при ипотеке в гражданском браке:

1. Заранее обсудить все детали договора, обязательства перед банком.
2. Заключить письменное соглашение о взаимных обязательствах.
3. Изучить ипотечный договор, разобраться в нюансах и условиях.
4. Оформить страховку на себя лично.

Помочь оформить сделку грамотно и защитить юридически может ипотечный брокер компании ДомБудет.ру. Брокер знает нюансы оформления в банках, требования к заемщикам, как не остаться без жилья сожителю. Получить юридическую поддержку можно на любом этапе сделки либо заказать полное сопровождение с подготовкой документов и анкеты заемщика.

Чем грозит покупка без подготовки?

Несмотря на то, что юридически гражданский брак не признается официальным, он зачастую не отличается от узаконенных отношений. Сожители также, как и супруги, ведут совместное хозяйство, имеют общий бюджет и траты. Однако в данной ситуации крайне важно, что расходы должны подтверждаться соответствующими документами.

Покупая жилье вне брака на имя одного из сожителей, второй рискует остаться без имущества, даже если он принимал участие в оплате. Здесь не могут применяться нормы Семейного кодекса, подразумевающие защиту прав обоих лиц на совместную собственность. По этой причине гражданским супругам необходимо особенно тщательно подходить к покупке имущества.

При расставании официальный собственник недвижимости может отказать в добровольном разделе. В таком случае другому будет крайне сложно доказать свое участие в сделке. Более того, потребуется обратиться с исковым заявлением в суд для признания своих прав на долю.

В качестве доказательств того, что жилье должно быть разделено в равных долях, могут использоваться официальные расписки, подтверждающие, что официальный собственник получал денежные средства. Помимо этого, можно написать соглашение о совместной покупке и подкрепить его документами, подтверждающими перевод средств от одного лица другому. Также доказательствами могут быть показания свидетелей, которые подтвердят, что гражданские супруги длительно проживали вместе, делили быт и оплачивали счета.

Похожие записи:

• Сроки сдачи отчетности и уплаты налогов (взносов) с 2023 года
• Замена водительских прав в 2023 году
• Третьи лица в гражданском процессе