Как принимать квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принимать квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Как изменилась схема приемки квартир?

Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.

После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.

Когда можно не подписывать акт приема-передачи?

Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца.

Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.

Важно!

При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.

По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: «Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику».

Так же и с досудебным решением споров – дольщики и так чаще всего сначала обращались к застройщику, поскольку только в этом случае могли рассчитывать на получение от него компенсации за неисполнение досудебных претензий.

«Из серьезных недостатков, которые не позволяют пользоваться жильем, мне встречались квартиры с запахом аммиака. Около 10 лет назад эта проблема выявилась сразу в нескольких новостройках разных застройщиков, но отдельные квартиры «с запахом» встречаются и сейчас. Его не всегда можно почувствовать при приемке. И до этого момента, к сожалению, нельзя сделать экологическую экспертизу, но если есть подозрения, то ее надо провести позже.

Были и случаи, когда в квартире отсутствовала вытяжка, строители забывали про вентиляционные каналы – устранение таких недоделок также хлопотное дело.

Самые часто встречающиеся недостатки связаны с остеклением, и их устранение может быть очень дорогостоящим. Это трещины в рамах и стеклах, неправильная установка, которая приводит к перекосам, а значит, сквознякам и промерзанию.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака

Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.

Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.

Приведём 4 версии действий:

1. В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
2. Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
3. Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
4. При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.

И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.

Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома

Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.

На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.

На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.

В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.

При каких недостатках нельзя подписывать акт

Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.

Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.

К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.

Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).

Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.

Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками

Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Когда нужно принимать квартиру в новостройке

Приступить к приемке квартиры можно только после полного завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию. Этот факт будет подтвержден разрешением межведомственной комиссии (МВК), письменным уведомлением от застройщика. Даже если ваша квартира готова, однако на доме продолжают достраивать последние этажи, о приеме-передаче не может идти и речи.

Совет юриста. Дольщик не только вправе, но и обязан контролировать ход строительства МКД, так как вложил крупную сумму денег в объект. Своевременно установив невозможность сдачи объекта в срок, указанный в ДДУ и проектной документации, можно требовать расторжения договора с возвратом денег. Если вы это сделаете в числе первых дольщиков, шанс на возврат будет существенно выше. Всю информацию о ходе строительства и его отдельных этапах застройщик обязан размещать на своем сайте.

Когда МВК подпишет разрешение, что дом готов к вводу в эксплуатацию, строительная компания должна направить каждому дольщику персональное уведомление. В нем будет указано о готовности передать квартиру, предложение начать действия по осмотру и оформлению документов. С момента получения уведомления уже у дольщика возникает обязанность принять участие в приемке, соблюдать сроки осмотра и предъявления замечаний.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

---

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ

ФИО и паспортные данные покупателя.

Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):

• Кадастровый номер земельного участка под застройку;
• Адрес объекта;
• Этажность;
• Срок сдачи дома в эксплуатацию;
• Материал наружных стен и перекрытий;
• Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;

Информация о квартире, которая будет передана в собственность:

• Номер квартиры;
• Количество комнат и площадь квартиры;
• Высота потолков (не обязательно);
• Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
• Тип отделки и ее особенности (материалы);
• План квартиры;
• Срок гарантии на жилье.

Срок передачи квартиры дольщику.

Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.

Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.

На что обратить внимание при выборе жилого объекта

К выбору жилого объекта всегда необходимо относиться очень щепетильно. И, как обычно, наиболее подходящим вариантом для покупателя кажется вариант информационный. Люди пытаются найти отзывы об объекте, застройщике и т.д.

Такой вариант не лучший. Поскольку найти отзывы о жилом комплексе, который строится, невозможно. А если возводится целый жилой массив, то такие отзывы вообще будут отсутствовать.

На что ориентироваться при выборе жилого объекта:

• Экология. Всегда необходимо узнать информацию о том, есть ли рядом с домой крупные заводы и предприятия. Не лишним будет узнать о наличии зеленой парковой зоны и т.д., лучше отказаться от тех вариантов, которые расположены вблизи больших трасс;
• Наличие инфраструктуры. Многие пренебрегают таким параметром как инфраструктура, а зря. Рядом обязательно должны быть школы, садики, транспортная развязка. Надеяться на то, что вскоре построят и садик, и школу, и поликлинику, не стоит;
• Расположение дома. Необходимо реально оценить удаленность объекта от места работы, учебы, проживания родственников и т.д. Не стоит выбирать те объекты, которые расположены далеко от указанных мест. Если же и делать выбор в пользу таких комплексов, то только при условии хорошей транспортной развязки и близости метро;
• Фасад дома. Как бы банально не звучало, но внимание следует уделить не только внутреннему, но и внешнему обличию здания. Дом не должен иметь никаких трещин и перекосов.;
• Этаж. Конечно, это дело сугубо индивидуально. И иногда люди и понимают, что покупать первый или второй этаж не целесообразно, но делают это сугубо из ценовой политики продавца. Но все-таки отдавать предпочтение необходимо нижним этажам, особенно в высотках. Когда лифт сломается, то не очень удобно идти пешком на 16 этаж;
• Вид материала, используемого во время постройки. На рынке есть большое разнообразие домов, которые могут быть построены и из кирпича, и монолита, и блоков и т.д. Конечно, лучшим вариантом является кирпичный дом, где хорошая звукоизоляция и теплоизоляция. Не всегда на такие объекты устанавливаются доступные цены. Но необходимо сравнивать, ведь на панельные строения придется потратить дополнительные ресурсы для утепления дома.;
• Состояние объекта приобретаемой недвижимости. Перед вселением в жилую площадь необходимо убедиться в том, что там нет грибка, сырости, плесени и т.д. Если объект уже возведен, а покупка еще не осуществлена, то необходимо проверить качество дверей, окон, сантехники и т.д. Если есть некие недочеты, то их необходимо предъявить в качестве претензии к строительной компании.
• Тип квартиры. На первый взгляд, может показаться не важно, где расположена квартира: в торце, или в углу. Но лучше от такого места расположения отказаться. Также лучше приобретать квартиру с лоджией, а не с балконом. Лоджия теплее и комфортнее, ее можно использовать в качестве жилой площади. Балкон использовать в этих целях возможно не всегда.
• Многие не задумываются, а потом жалеют от этом. Обратите внимание на вид из квартиры, с какой стороны дома он вам предпочтительнее и где случаются закаты, наблюдать закатное солнце сидя с чашечкой чая, чистое удовольствие.

Таким образом, перед тем как купить квартиру и заключить с продавцом жилья договор купли-продажи, обратите внимание на все указанные моменты. Не лишним будет записать представленный список и при ознакомлении с объектом, пошагово вычеркивать каждый пункт списка.

Договор долевого участия: в чем выгода

Выгодным вариантом для обеих сторон является подписание договора долевого участия. Такой договор является соглашением между покупателем и продавцом, где один обязуется инвестировать средства в строительство, а другой обязуется предоставить жилой объект.

Почему ДДУ выгоден для покупателя? Да потому что только он защищает его от банкротства застройщика. В соответствии с ФЗ-214 при банкротстве застройщика приоритетными являются долевые договора участия, нежели иные. Вывод: сначала компенсацию должны получить все долевые участники, а потом, если хватит денег, все остальные покупатели.

На практике бывает другой вариант: пока объект только начинает строиться, то тогда покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. А когда все разрешающие документы на строительство получены, и стройка уже проходит полным ходом, то предварительный договор плавно переходит в договор долевого участия.

Влияние инвестиционной привлекательности на риски покупателя

Инвестиционная привлекательность напрямую влияет на то, будет ли завершен объект строительства, или нет. Зачастую застройщики не обладают всей необходимой суммой, чтобы возвести объект. Поэтому они привлекают инвесторов – долевых участников, которые и финансируют процесс возведения. Инвесторы – это те покупатели, которые в итоге хотят получить недвижимость.

Так вот: чем больше инвесторов будет хотеть вложить свои средства, тем больше гарантий в том, что он будет завершен. Все достаточно просто.

Поэтому, если Вы видите, что у конкретного застройщика уже на базе строительства реализуются почти все объекты, это говорит о его инвестиционной привлекательности на рынке. Следовательно, необходимо покупать новострой именно у такого продавца.

Таким образом, главный и единственный вывод в том, что выбор жилья на первичном рынке сложен, и его не так просто сделать. Для правильного выбора необходим комплексный подход, нельзя однозначно выделить те группы факторов, которые на него влияют. Кроме того, всегда работает индивидуальный подход: для кого-то важен этаж и высота потолка, для кого-то близость метро и т.д. Мы предоставили все факторы влияния, на которые следует ориентироваться. Но Вы можете некоторыми из них и пренебречь, нет единого золотого стандарта.

Приобретение жилья: поэтапная инструкция

Если для Вас не принципиально, где расположен объект, в каком районе, то тогда необходимо выбирать те квартиры, которые подходят Вам по стоимости. Но лучше всего определиться с желаемым районом, и начать подбирать варианты, исходя из этого критерия.

Также следует знать: покупка жилья на первичном рынке зачастую происходит на этапе строительства, поэтому необходимо понимать:

1. Обещанные сроки ввода в эксплуатацию не всегда сходятся реально с теми сроками, когда жильцы могут вселиться в квартиру;
2. Реализуемые объекты в большинстве своем продаются без чистовой отделки. Да и покупатели хотят сэкономить, и покупают лишь «коробку». Поэтому необходимо еще время, чтобы осуществить ремонт.

Поэтому, если необходимо срочно куда-то переехать или быстро стать собственником жилья, то новострой не всегда служит для этого идеальным вариантом.

Если к ожиданиям готовы и Вы, и ваша семья, то тогда смело можно приобретать новую квартиру на рынке. И далее инструкция для тех, кто решился на этот шаг.

Похожие записи:

• Алиментные обязательства детей по отношению к родителям
• Транспортная накладная с 1 марта 2022 года
• Пособие по многодетности в 2024 в Костромской области