Собственников могут освободить от НДФЛ с продажи недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственников могут освободить от НДФЛ с продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Документы на вычет за покупку жилья
Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
- заявление на возврат налога с реквизитами счета;
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- акт приема-передачи жилья.
Если реализуется общая собственность
Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.
Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.
Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.
Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать
С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.
Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.
Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.
Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:
- Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
- Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.
Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.
Использовать право могут:
- граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
- предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.
Количество допустимых применений при продаже
Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.
Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).
Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.
Особенности предоставления имущественного вычета пенсионерам
Как было сказано выше, на получение такого вычета могут рассчитывать исключительно те граждане, которые регулярно платят подоходный налог и официально трудоустроены.
Вплоть до 2012 года из этого списка были исключены:
- Пенсионеры
- Люди, живущие на социальные пособия
Однако в 2012 году был принят ФЗ№330, и сегодня пенсионеры получили законное право на применение налогового вычета на всю сумму прибыли при условии, что период владения объектом свыше 3 лет.
Если срок меньше, то лицо пенсионного возраста само решает, какой выбрать способ уплаты и получения вычета:
- Полная сумма прибыли, если цена вопроса менее или равна 1 000 000 рублей.
- Снижение налога на затраты при покупке объекта.
В 2023 году никаких новых моментов в процедуру получения налогового вычета на квартиру не было добавлено.
Можно ли уменьшить сумму налога
Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.
ПРИМЕР:
Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей. |
Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Налоговый вычет при покупке жилья одновременно с продажей в один год
Когда происходит сделка по покупке и продаже недвижимости в одном налоговом периоде, возникает вопрос об актуальности применения налоговых преференций. В Письме вышеуказанного ведомства дан ответ на данный вопрос.
- получить вычет, который ему причитается за проданное жильё;
- получить деньги, которые ему причитаются за купленное жильё.
Ситуации бывают разные – можно продать более дешевую квартиру, добавить средств (своих или заёмных) и купить жильё больше и новее. Может быть наоборот – просторная квартира продаётся для того, чтобы купить меньшую по площади, а деньги оставить на ремонт или иные цели. Это не играет роли при применении права на получение вычета.
Но сами средства на счёт не вернутся. Необходимо обратиться в ФНС по месту жительства продавца/покупателя и подать письменное заявление вместе с необходимыми документами. Если сделка произошла в один налоговый период, то подавать документы необходимо вместе.
Все льготы будут рассматриваться как единое целое.
- если сделка была совершена в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года;
- стороны не являются близкими родственниками;
- ранее право на преференцию не было использовано.
Имущественный вычет при покупке недвижимости
При покупке жилой недвижимости Вы получаете право на получение имущественного налогового вычета до 260 тысяч рублей. Если для покупки недвижимости использовались заемные средства, Вы также можете вернуть 13% от общей суммы процентов, выплаченных вами по кредиту. Получить налоговый вычет при покупке квартиры или иной недвижимости Вы можете как как «живыми деньгами» (через казначейство) , так и путем получения имущественного налогового вычета по месту работы, представив уведомление работодателю. Получение компенсации является результатом применения имущественного налогового вычета при покупке квартиры или иной недвижимости.
Жилой недвижимостью в целях применения имущественного налогового вычета признается: построенные или приобретенные на территории Российской Федерации жилой дом, квартира, комната или доли (долей) в них, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Единовременно получить имущественный налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей возможно при соблюдении условий:
- годовой доход налогоплательщика составляет не менее 2-х млн.рублей;
- затраты на приобретение недвижимости составляют не менее 2-х млн. рублей.
Затраты на приобретение недвижимости определяются:
- для комнат, квартир, долей в них как сумма стоимости собственно объекта недвижимости и расходов на ремонт. Расходы на ремонт можно включать только при условии, что в договоре на приобретение жилья указано, что оно передается без отделки;
- для построенного жилого дома как сумма затрат на проектирование, строительство, отделку и стоимости земельного участка, приобретенного под строительство дома.
Ипотека, целевой кредит увеличивает налоговый вычет при покупке квартиры или дома на сумму всех процентов, уплаченных за весь срок действия кредитного договора. По кредитным договорам , заключенным с 2014 года размер имущественного налогового вычета по оплаченным банку процентам ограничен 3 млн. рублями.
Право на налоговый имущественный вычет: 1. Возникает при приобретении недвижимости на основании одного из договоров: купли-продажи, мены, долевого софинансирования, уступки права требования, строительного подряда . Предварительный договор не обеспечивает право на имущественный налоговый вычет. 2. Не прекращается при продаже жилья . 3. Не ограничено никаким сроком. Т.е. оно действует в течение всей жизни независимо от даты приобретения недвижимости. 4. Можно реализовать при наличии документов, определенных Налоговым кодексом РФ и дохода, облагаемого по ставке 13 % . 5. За несовершеннолетних детей право на получение имущественного вычета за квартиру или иное жилье реализуют их родители, опекуны или попечители.
Получение вычета при покупке или продаже жилья должно происходить в течение:
- 4-х месяцев со дня подачи декларации за прошлый год;
- 1-го месяца со дня обращение в налоговую инспекцию в текущем году (применение вычета при обращении к работодателю).
Минимальный срок владения недвижимостью
Главное нововведение, заинтересовавшее многих, это срок собственности, после чего гражданин не платит налог с продажи. Но важным здесь является и время наступления права собственности. Изменения срока, когда лицо освобождается от платежа, касается недвижимого имущества, полученного после 31.12.2015. Для него платеж необходимо внести при владении менее пяти лет. Но тем, у кого право собственности наступило до -01.01.2016 года, срок остается прежним и составляет 3 года.
Отдельно стоит сказать о недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия. Даже если он был оформлен в 2016, 2014 году или ранее, этот факт во внимание не принимается. Акт, на который ориентируются, содержит сведения о непосредственной передаче объекта в собственность. Тогда, если соответствующие документы были оформлены с 2017 года, действуют новые правила. И если объект станет продаваться, то чтобы ничего не платить, собственник должен пожить в ней не меньше пяти лет.
Однако это не распространяется на граждан, получивших его в дар или по наследству (от самых близких членов семьи), приватизировавших ее, или которое было передано по договору ренты с пожизненным иждивением. Для них реализация объекта продолжит осуществляться через три года, как и прежде.
Размер имущественного налогового вычета при продаже имущества
Каким образом снижется налог при имущественном налоговом вычете? Уменьшение НДФЛ происходит не напрямую, а за счет того, что уменьшается сумма дохода, с которой исчисляется налог (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Соответственно, 13% рассчитываются от меньшей суммы, и налог либо становится ниже, либо совсем не подлежит уплате.
Размер вычета (то есть суммы, на которую уменьшается доход для цели расчета налога) равен полученной оплате по договору продажи квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если продаются нежилые помещения, сумма вычета составляет максимум 250 000 руб.
При изъятии недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд гражданину тоже предоставляется имущественный вычет — в размере стоимости такого имущества (письмо Минфина от 31.05.2019 № 03-04-05/39879).