С 1 января 2023 года фермеры смогут получать землю в аренду без торгов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 1 января 2023 года фермеры смогут получать землю в аренду без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Пошаговая инструкция получения земельного объекта
Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.
- находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
- если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
- подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
- получаем решение от потенциального арендодателя;
- проводим межевальные работы;
- ставим объект на кадастровый учет;
- подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
- заключаем договор;
- осуществляем регистрационные действия.
Перечень необходимых документов
Любой из вариантов получения земельного надела во временное пользование, прежде всего, предполагает подачу соответствующего заявления и пакета необходимых бумаг. Список документов во многом зависит от характеристик надела, наличия на нем строений, а также целей эксплуатации земель.
Перечень основных бумаг включает:
- заявление с просьбой предоставить в аренду земельный участок;
- заверенная нотариусом копия паспорта заявителя и его ИНН;
- если арендатором выступает организация, потребуется предоставить копию ее уставных документов, заверенную в нотариальной конторе и выписку из ЕГРП;
- кадастровый паспорт земельной площади и ее план с обозначенными границами;
- если на участке расположены строения, следует приложить их технический план и документы, доказывающие права владения таковыми;
- акт о предварительной стоимости земельного участка;
- справка об отсутствии ареста, залога и прочих ограничений на наделе земли.
Как составить заявление о предоставлении земли без торгов?
Заявление о предоставление земли без торгов, составляется в простой письменной форме. Заявителю не требуется нотариальное удостоверение заявление.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование получателя заявления. Таковым является орган по распоряжению земельными участками.
- Данные о заявители. Дополнительно необходимо указать все возможные каналы связи. Так для целей ускорения обменом информации, госорганы зачастую предварительно направляют решения по поданным заявлениям на электронную почту.
- Сведения о земельном участки. Здесь необходимо указать адрес, а также кадастровый номер земельного участка, предполагаемого для передачи в аренду;
- Основания предоставления земельного участка. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления земли без торгов.
Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов
Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.
В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:
- Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
- Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
- В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям
Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:
- В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
- Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
- На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения
Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов
К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести:
- бесплатное стартовое приобретение земли;
- разделенная на определенные части арендная плата;
- учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела;
- строительство дома и хозяйственных построек;
- использование надела для личных хозяйственных нужд
- возможность продлить срок аренды;
- возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.
Недостатки такого варианта в том, что:
- участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги;
- устанавливается срок строительства дома;
- арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.
В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.
Законодательное регулирование
Основное законодательное регулирование большинства сделок, объектом которых выступает земельный участок, осуществляется специальным нормативно-правовым актом — Земельным кодексом РФ. Что касается предоставления в пользование земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, то этому вопросу посвящена отдельная Глава V.1 данного документа.
В этой главе приводятся все основания, на которых участок может быть передан третьим лицам, а также условия для этого и стандартная процедура.
Например, это может быть продажа, аренда, безвозмездное пользование или право пожизненного наследуемого владения. Для каждого из этих прав своя процедура и предъявляемые требования.
Что касается аренды, то, по общим правилам, она возможна только по результатам аукциона, который проводится в соответствии с установленной законодательством процедурой. На нем определяется стоимость аренды участка, срок, на который он предоставляется, а также арендатор (тот участник, который предложит наибольшую арендную плату). Это обозначено, в частности, в ст. 39.6 ЗК РФ.
Однако в этой статье содержатся не только правила предоставления земли на торгах, но также и основания для аренды без участия в данной процедуре. То есть, можно сделать вывод, что законодательно это вполне допустимо, поэтому подробные основания для этого будут рассмотрены далее.
Алгоритм заключения договора
Чтобы заключить договор использования надела, необходимо обратиться в органы местного самоуправления.
Процедура проводится в несколько этапов:
- Гражданин должен найти незанятый участок земли, обратившись к карте на сайте Росреестра.
- На кадастровом плане указывается расположение будущего надела, принадлежащего пользователю. Кадастровый инженер поможет составить схему, за что придется заплатить 500–2000 рублей.
- В муниципалитет подается заявление о согласовании. К нему прилагается схема, а также копия паспорта. Через месяц органы самоуправления передают гражданину постановление.
- Для оформления кадастрового паспорта, межевого дела и постановки на учет участка нужно обратиться к инженеру. В течение 10 дней все действия будут проведены. Заплатить придется около шести тысяч рублей.
- В муниципалитет направляется заявление об аренде надела.
- С органами местного самоуправления заключается соответствующее соглашение. В нем прописываются основные характеристики надела, сведения о сторонах, а также права и обязанности каждой из них. Договор подписывается участниками сделки, после чего арендатор оплачивает аренду за полгода вперед.
- Для вступления договора в силу потребуется его регистрация. Она проводится в Росреестре. Обратиться с полным пакетом документов можно лично или через почту.
Условия выкупа земельного участка
Выкуп земли под сельскохозяйственную деятельность ─ это долгий процесс. Чтобы завладеть государственной собственностью для сельхоз бизнеса, нужно арендовать участок минимум 3 года. Причем на протяжении этого времени землю надо использовать по целевому назначению.
Трехлетняя аренда учитывается как последним, так и предыдущими контрактами, заключенными подряд с одним арендатором. Далее перед продажей органы земнадзора проверят деятельность на наличие либо отсутствие нарушений по эксплуатации участка.
Кроме того, одним из требований является наличие постройки. При этом здание необязательно должно быть жилым. Законодательство разрешает построить дом, баню, гараж, теплицу, летнюю кухню или сарай. Главное требование к сооружению ─ капитальность, госрегистрация в кадастровой палате и наличие здания в списке ЕГРН. Также постройка должна принадлежать покупателю.
Однако Минсельхоз запрещает полностью застраивать участок жилыми площадями, так как у земли есть прямое назначение ─ ведение с/х деятельности.
Участки предоставляются в безвозмездное пользование на срок:
- не более шести лет – лицам для ведения ЛПХ и КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
- не более шести лет – лицам для ИХЖ и ЛПХ в МО, работающим по основному месту работы в этих МО по специальностям, определенным законодательством;
- не более десяти лет – малочисленным народам Севера, Сибири и дальнего Востока для возведения сооружений с целью сохранения традиционного образа жизни.
Прочие случаи описаны в статье 39.10 ЗК РФ.
Договор аренды ЗУ заключается на срок:
- от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции сооружений;
- до 9 лет для строительства линейных объектов;
- до 20 лет гражданам для ИЖС и ЛПХ;
- на срок, не превышающий срок договора аренды земли, если выделяется участок, образованный из исходного земельного участка;
- до 49 лет – в прочих случаях.
Дает проведение аукциона право заключения договора аренды или договора покупки. Проводятся такие мероприятия комитетами по управлению имуществом, они согласовывают время, порядок проведения по продаже аукциона, другие моменты. Вся эта информация должна быть заранее известна потенциальным участникам.
ВАЖНО! Информация о будущем земельном аукционе должна быть опубликована на сайте МО, соответствующих печатных изданиях за 30 дней до начала.
Это касается аукционов по аренде и по продаже. Если кто-то заинтересован в покупке государственной или муниципальной земли и даже сам инициировал проведение торгов, может следить за сведениями в определенных источниках.
Когда проводится аукцион на определенный участок земли или на несколько территорий, нужно подать заявку на участие в этом мероприятии за 5 дней. После заявки в большинстве случаев не принимаются, желающему стать землевладельцем придется ждать следующих торгов.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Договор аренды земли без проведения торгов
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, договор аренды земли без проведения торгов в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: С 1 января 2022 года Федеральным законом от 01.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 03. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: Предоставление земельного участка в договор аренды земли без проведения торгов без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок договор аренды земли без проведения торгов предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.