Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.

— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.

— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Ответы на популярные вопросы

Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку

Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.

Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки

При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.

Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.

Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку

Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.

Как продать квартиру, в которой прописаны дети

Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.

После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.

Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры

Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Регистрация перехода права собственности

После того, как нотариус удостоверит сделку, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Помимо документов, указанных выше, непосредственно для Росреестра потребуется приложить к договору:

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
• документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
• договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых — подлинник.

Заявление и необходимые документы можно представить в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку.

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Если не владелец, а просто зарегистрирован

После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.

Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:

• выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
• не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
• не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.

Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.

Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.

Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):

• Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
• Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
• Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
• Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
• Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
• Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
• Справка из БТИ относительно оценки жилья;
• Справка из налоговой инспекции.

При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:

• подтверждающий, что он пропал без вести;
• свидетельство о смерти;
• согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.

Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.

Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

• право постоянного проживания и пользования;
• право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Законодательное регулирование сделок

Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.

Нормативная база включает:

• Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;
• Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
• Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
• ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
• законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.

Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.

Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:

• дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
• подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.

Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. регистрации сделки.

Как выписать несовершеннолетнего из квартиры?

Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.

Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка. Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу.

Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру.

Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки. Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:

• подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;
• техпаспорт недвижимости;
• паспорта родителей;
• детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт);
• заявление по предложенной форме.

Достигший 14-летнего возраста подросток направляет в ООП письменное согласие на снятие с регистрации и оформление по предложенному адресу. Экспертиза документации осуществляется за 14 суток, после чего выносится решение.

Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире. От претендентов понадобится собрать два пакета документов.

Для выписки:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• разрешение ООП;
• правоустанавливающее основание на квартиру;
• лист убытия со старого адреса;
• заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.

Для прописки:

• удостоверения личностей родителя и ребенка;
• свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
• лист прибытия;
• разрешение опеки;
• заявление.

На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.

При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение.

Похожие записи:

• Идеи для нового бизнеса в 2023 году (и где найти на них деньги!)
• На какие льготы может рассчитывать московская молодая семья
• Копия финансово-лицевого счета и долги за ЖКУ