Межевание земельного участка после 1 января 2024 выдел из долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка после 1 января 2024 выдел из долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что собой представляет выдел участка? Это процедура, при которой находящаяся в долевой собственности земля разделяется на несколько независимых участков пропорционально долевой собственности отдельных участников, и каждый из них получает отдельный земельный надел. При этом может быть выделен только один участок, несколько, или вся общая земля разделена на отдельные наделы. В случае, если выделяется только один или несколько участков, остаток земли остается в той же форме собственности, что и существовал до этого, меняется только его размер и конфигурация.
Подготовка к процедуре межевания
Перед началом проведения межевания земельного участка в долевой собственности необходимо выполнить определенные условия.
- Определение прав и долей каждого владельца в соответствии с действующим законодательством.
- Проверка наличия документации, которая подтверждает право собственности на землю.
- Общая документация, которая нужна для проведения процедуры, включает кадастровый план, который показывает границы участка.
- Связь с органом по проведению межевых работ и установление контактного номера.
- Каждый владелец должен представить письменное заявление о допуске его представителя или о предоставлении права участия в процедуре межевания.
- Заказчик работ должен предоставить документы, подтверждающие его право на надел участка.
Для проведения государственной процедуры межевания необходимо:
- Заявку на проведение межевания, оформленную в установленном порядке.
- Выписки из ЕГРН (если нужно).
- Установить инженерные сети и коммуникации в соответствии с последующим использованием участка.
- Один из владельцев должен быть представителем заинтересованных лиц в организации проведения процедуры.
- Уточнить адрес участка и подтвердить его наличие.
- Организация, проводящая межевание, должна рассмотреть допускается ли процедура в соответствии с законодательством.
- Оплатить пошлины в соответствии с установленными правилами.
| Требования к документам при межевании: | Порядок действий: |
|---|---|
| Документ, который подтверждает право на землю и на выделение объекта. | Обращение за проведением межевания в орган, проводящий процедуру. |
| Документы, подтверждающие права владельцев на участок. | Оплата пошлин инженеру за предоставление услуг по подготовке проекта межевания. |
| Документы на объекты, стоящие на участке. | Предоставление всех документов для рассмотрения органом по проведению межевания. |
Таким образом, правильно подготовившись к процедуре межевания, можно обезопасить себя от возможных отказов и задержек в проведении работы.
Необходимые затраты и риски
Для проведения межевания земельного участка в долевой собственности необходимо знать, что это довольно сложная процедура, требующая больших затрат времени, усилий и денежных средств.
Надел земли должен быть выделен из общей доли владельцев по письменному соглашению или по решению суда. Заказчик должен оформить заявление на процедуру межевания. В ходе работы инженер должен провести определение границ участка, составить кадастровый план и документацию, подтверждающую правомерность выделения надела на землю и согласованность всех действий с законодательством.
Один из рисков — это отказ в проведении процедуры межевания в случае неправомерности действий, отсутствия необходимой документации или возражений со стороны заинтересованных лиц. При этом каждый владелец доли несет ответственность за свой долевой надел в соответствии с действующей законодательством.
Должны быть оплачены пошлины за услуги органа государственной власти, осуществляющего государственную кадастровую регистрацию. Представитель заказчика должен иметь контактный адрес и данные о государственной регистрации объекта. При наличии противоречий в выписках о границах участка, необходимо дополнительно провести межевые работы.
- Необходимые затраты и риски:
- — Заявление на межевание;
- — Выделение надела на землю;
- — Организация проведения процедуры межевания;
- — Составление кадастрового плана и документации;
- — Наличие правомерных данных о границах участка;
- — Оплата пошлин за услуги органа государственной власти;
- — Риск отказа в проведении процедуры;
- — Несоблюдение законодательства.
| Шаг | Описание действия |
|---|---|
| 1 | Определение прав собственности на земельный участок (каждый собственник или доля владельца имеет свой номер в выписках ЕГРН). |
| 2 | Подача заявления на межевание участка по контактному адресу государственного органа или организации, о которых узнали заинтересованные лица (межевые инженеры, представитель заказчика). |
| 3 | Предоставление должной документации: плана межевания, определение границ земельного участка, данные о наличии коммуникаций и объектов инфраструктуры, подтверждающее начало проведения геодезических работ. |
| 4 | Определение процедуры выделения (пошлин на проведение геодезических работ не установлено). Выполнение межевых работ. |
| 5 | Проверка законности действий в соответствии с действующей нормативной базой. |
| 6 | Оформление заключения межевого инженера и представления о выделение земельного участка (допускается отказ в проведении межевания). |
| 7 | Передача полученных результатов государственной организации для регистрации имеющихся прав или предоставления новых прав на землю, что в последующем информирует собственников земли. |
Важно помнить, что для межевания земельного участка в долевой собственности необходимо наличие согласия всех заинтересованных лиц, в противном случае проведение процедуры невозможно.
Также по законодательству допускается проведение межевания земельного участка без участия всех его собственников, но при наличии согласия большинства (более 2/3).
По окончанию процедуры межевания земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников и может быть отведен отдельно на каждого владельца в разных долях, в зависимости от желания собственников и согласно законодательству о земле.
Может ли один из долевых собственников оформить межевание
В первом случае нет деления земельного участка на части, такой вид может возникнуть при покупке земли супругами, и они владеют совместно купленной территорией без выделения долей. Во втором случае собственность подразумевает нескольких владельцев одним участком, но с четким определением его частей, принадлежащих каждому собственнику.
Что это такое? Выдел земельного участка из общей долевой собственности и наложение границ земельных участков — это приобретение его автономного существования, новое качество правового статуса. Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации. Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы.
Как выделить участок земли из общедолевой собственности
Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким путями:
- заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
- подача иска в судебные органы.
В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.
Обращение в судебные органы происходит в ситуации:
- лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
- документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
- не достигнуто единое мнение между владельцами;
- муниципалитет высказывает против раздела.
Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.
Количество владельцев землей
В начале, мы рассмотрим ситуацию, когда владелец один. Предположим, что собственник хочет разделить землю и один из участков продать. Для начала, нужно обратиться в фирму специализирующуюся на геодезии и землеустройствах. Специалист проведет всю процедуру размежевания, чтобы поделить ваш участок. После того, как фирма выдала вам все необходимые бумаги, вы идете в службу государственной регистрации кадастра и картографии. Там вы снимаете с учета старый участок и ставите на кадастровый учет два новых. Только после этого, вы можете пойти и зарегистрировать в регистрационную палату право собственности на оба участка. В итоге, вам выдадут два свидетельства.
Второй случай – когда два владельца. Разделить имущество в натуре между собственниками можно двумя основными способами.
- При мирном согласии хозяев участка о разделе земли, процедура будет такой же, как в первом случае. В свидетельстве о регистрации будет указано два владельца на каждый участок. То есть, земля поделится, но собственников так и останется два.
- Второй способ – это разделить участок и каждый из владельцев получит право только на одну часть.
Другими словами, общая собственность перестает существовать, а каждый из собственников, становится единоличным владельцем своей земли. С этим вопросом, нужно разобраться еще до начала процесса межевания земли, так как впоследствии, могут возникнуть дополнительные трудности.
Как уже говорилось, при разделе одного участка на два и больше, старые ликвидируются, и появляются новые. Однако существуют исключения, они касаются:
- Дачных некоммерческих партнерств
- Садовнических некоммерческих товариществ
- Огороднических объединений граждан.
Раздел в таких случаях будет совершаться на основании проекта организации и застройки территории объекта или других документов, которые определяют распределение земельных участков некоммерческой организации. При разделе товариществом участка, образуются несколько объектов собственности, которые предназначены для огородничества, садоводства или дачного строительства. Разделенный земельный участок сохраняется в новых границах.
Общие принципы выдела доли
На основании ГК пользование и владение объектом недвижимости, находящемся в долевой собственности, происходит при соглашении всех содольщиков. При этом выделяют два понятия:
- реальная доля – часть участка, границы которой можно четко обозначить на местности;
- идеальная доля – значение, существующее фактически только на бумаге, границы по ним провести невозможно.
Имущество может быть разделено между всеми участниками собственности по соглашению. Если содольщики не могут договориться между собой, разделение имущества будет происходить в судебном порядке. Эта процедура регламентируется ст.252 ГК, в частности 1 и 3 пунктами, и ст.11.4 и №11.5 ЗК. Как правило, определение размера образованных участков зависит от доли, которую имеет каждый из совладельцев.
Согласно российскому законодательству земельный участок можно разделить не только по плоскости, но и по уровням:
- надземный;
- подземный;
- наземный.
На практике довольно часто встречается ситуация, когда паевая земля находится в аренде у КФХ или сельскохозяйственной организации.
Возникает вопрос – а нужно ли получать согласие арендатора для выдела земельной доли?
Как я упоминал выше, выдел земельных долей подчиняется общим правилам образования земельных участков, закрепленных Земельным Кодексом РФ.
Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Исключений для выдела земельных долей в этом контексте общие нормы ЗК РФ не содержат.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г., приведена соответствующая правовая позиция:
При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.
При этом необходимо учитывать положения п. 5 ст. 14 Закона 101-ФЗ:
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
И совсем не лишним будет упоминание п. 7 ст. 47 Закон о государственной регистрации недвижимости 218-ФЗ:
В случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Таким образом, согласие арендатора на выдел земельной доли получать необходимо. Без согласия арендатора Росреестр приостановит регистрационные действия. Это так называемая общепринятая позиция, которая применятся практически повсеместно.
Если исходный участок обременен арендой, то варианта два:
- получить согласие арендатора на выдел;
- сделать что-нибудь с самой арендной (к примеру, добиться расторжения договора или признания его недействительным).
Согласие арендатора на выдел земельной доли оформляется в письменном виде и подается в Росреестр совместно с другими документами.
Если выделяющийся пайщик голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду или против условий договора, то у него есть право на выдел без согласия арендатора. В этом случае совместно с ПМЗУ в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Как выглядит межевой план
Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:
- Первичные данные;
- Данные о полученных измерениях на местности;
- Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
- Схема расположения участков;
- Чертёж земельных участков и их частей;
- Геодезическая схема построений;
- Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.
Комментарии к ст. 11.5 ЗК РФ
1 — 2. В данной статье законодатель предлагает отграничить случаи выдела земельных участков от случаев их раздела, хотя фактически мы имеем дело с одними и теми же действиями. Разница в данном случае усматривается не в действиях по установлению границ, а в отношениях собственников, обладающих правами на участок. Во-первых, статья распространяется только на случаи использования земельных участков на праве общей долевой собственности. Во-вторых, законодатель предполагает, что при осуществлении выдела доли земельного участка право общей долевой собственности на оставшуюся часть сохраняется, тогда как выделенный участок переходит в собственность лицам, которые выдел инициировали.
Если обратиться к нормам об общей собственности как таковой, то ст. 252 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом той же статьей ГК РФ указывается, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
3. Статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» урегулированы особенности выдела земельных долей из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В частности, этой статьей также указывается, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Особенностью выдела земельных долей в этом случае оказывается в том числе и то, что решение о выделе принимается не в общем порядке, т.е. по соглашению между всеми сособственниками, а на основании решения общего собрания участников долевой собственности, права и обязанности которого определены данным Федеральным законом.
Как соотносятся кадастровый план и межевание
Новшества в законодательстве затронули тех, кто обладает правомочиями собственности на земельные наделы. Кроме того, это относится к тем, кто самовольным образом захватил участок или ведет строительного типа работы, не имея на это соответствующего разрешения. Законодатель указывает на то, что не допускается совершать сделки с недвижимыми предметами, если они не прошли процесс регистрации.
Несмотря на то, что в общем законодательные положения ужесточились, есть в этом процессе и положительные моменты. В том числе, теперь получится провести регистрацию участка вне зависимости от места нахождения гражданина. К примеру, если земля расположена в Якутске, то регистрация может проводиться в столице страны. Кроме того, стал короче срок получения выписки, сделанной из ЕГРН, он равняется 3 дням, в то время, как ранее составлял 5 дней.
Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности
Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:
- Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
- Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.
Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:
- нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
- документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
- невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
- наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
- иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)
Порядок выдела участка при согласии остальных совладельцев
Когда возникает необходимость в выделении участка, остальные совладельцы должны быть уведомлены о намерении осуществить такую процедуру. Если удалось договориться с другими совладельцами, то происходит выделение доли в натуре по договоренности сторон.
Если согласия совладельцев не удалось достичь, то необходимо обратиться в суд с заявлением о выделении доли в натуре. Суд принимает решение о выделении участка исходя из законных оснований.
| Что нужно знать | Каким образом выделение доли осуществляется в практике |
|---|---|
| Сроки выдела участка | Сроки выделения участка могут зависеть от различных причин и устанавливаются судом в каждом конкретном случае. |
| Принудительный порядок выделения | Принудительный порядок выделения доли может быть применен в случаях, когда совладельцы не могут договориться между собой или не являются совладельцами данного участка. |
| Согласие остальных совладельцев | Выделение доли в натуре из общей долевой собственности возможно только при согласии всех остальных совладельцев. |