Какие налоги платит продавец недвижимости в Испании
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги платит продавец недвижимости в Испании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще до публикации объявления о продаже стоит ознакомиться с ситуацией на региональном рынке недвижимости: хороший ли сейчас момент, чтобы выставить объект, как обстоят дела со спросом и предложением и, конечно же, какие цены держатся на рынке. На спрос влияют многие факторы: местоположение объекта, его состояние, цена, текущие ипотечные условия и т.д.
Этап 3. Подготовка пакета документов для продажи недвижимости в Испании
В обязательный пакет документов, который готовит продавец, входят:
- Выписка из Реестра собственности – Nota simple informativa. Этот документ можно запросить как лично в офисе Реестра собственности, в котором зарегистрирован объект, так и он-лайн на официальном сайте испанских реестров.
- Энергетический сертификат – Certificado Energético. С 2013 года этот документ входит в список обязательных. Нотариус не заверит сделку, если ему не будет представлен энергетический сертификат. Выдается сертификат техническим специалистом, имеющим соответствующее разрешение. Его оформление стоит в среднем от 50 до 200 евро.
- Последняя квитанция по налогу на недвижимое имущество – IBI. Продавец должен представить последнюю оплаченную квитанцию. Налог за тот год, в котором совершается сделка купли-продажи, может быть разделен пропорционально между продавцом и покупателем.
- Лицензия на первичное заселение (Licencia de primera ocupación) или удостоверение о пригодности объекта для проживания (Cédula de habitabilidad). И тот и другой документ подтверждают, что жилье соответствует действующим нормам санитарии и пригодно к использованию. Покупателю в дальнейшем один из этих документов потребуется для оформления договоров с компаниями-поставщиками воды, газа, электроэнергии и т.д. Запросить документы можно в департаменте жилья или отделе градостроительства при мэрии. Потребуется визит технического специалиста, и само оформление документа обойдется в сумму до 100 евро. Срок оформления – от нескольких недель до нескольких месяцев, поэтому стоит начать процедуру как можно раньше.
- Сертификат об отсутствии задолженности по квотам кондоминиума (Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad). Этот документ можно получить в управляющей компании.
- Удостоверение личности или карта резидента собственника (или собственников), либо паспорт и сертификат NIE.
Дополнительно могут также потребоваться: - Устав жилтоварищества (Estatutos de la comunidad de propietarios). Этот документ не является обязательным. Однако если покупатель ищет жилье с целью оформления туристической лицензии и сдачи его в краткосрочную аренду, ему понадобятся действующие нормы жилтоварищества, чтобы понять, возможен ли такой вариант, и разрешено ли использовать жилье в качестве туристического.
- Также продавцу понадобится собственная нотариальная купчая, где указано, по какой цене приобреталась недвижимость.
- Если недвижимость покупалась в ипотеку, необходимо иметь под рукой нотариально оформленный ипотечный договор, а также сертификат из банка с указанием оставшейся суммы долга. Остаток по ипотеке будет погашен в момент подписания нотариальной купчей.
- План квартиры или дома (planos de la vivienda). Если объект продается под ремонт, такие планы понадобятся покупателю для анализа и калькуляции затрат.
- Последние оплаченные фактуры за воду, газ, электроэнергию.
- Справка из кадастра с указанием Valor de Referencia – ориентировочной стоимости объекта, используемой в целях начисления и уплаты ряда налогов.
- Сертификат технической инспекции (Certificado de Inspección Técnica del Edificio) для зданий старше 30 лет.
Забегая вперед, скажем, что на нотариальное подписание сделки потребуется принести предварительный договор купли-продажи с внесением задатка (contrato de arras), а также копии чеков или банковских переводов по всем авансовым платежам, совершенным покупателем.
Налоги при продаже недвижимости в Испании
Продавая свои испанские апартаменты или виллу, приготовьтесь оплатить налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Его размер составляет 19-23% от прироста, которым считается разница между первоначальной ценой объекта и суммой текущей сделки.
Ставка Incremento de Patrimonio в Испании
| До 6000 € | 19% |
| 6001 – 50 000 € | 21% |
| Свыше 50 000 € | 23% |
Налоги при владении недвижимостью
Для собственников испанской недвижимости есть три налога.
Налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). Начисляется и резидентам, и нерезидентам. Уплачивает раз в год собственник, на которого записана недвижимость на 1 января отчётного года. Ставка – 0,4–1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая обычно в несколько раз ниже рыночной. Оплату можно сделать автоматической, привязав её к текущему счёту в испанском банке.
Точная ставка зависит от муниципалитета. К примеру, в Валенсии налог составляет 0,950%, в Алтее – 0,503%, в Бенидорме – 0,682%, в Кальпе – 0,0867%, в Торревьехе – 0,400%, в Барселоне – 0,825%, в Мадриде – 0,604%.
Примерно за месяц до крайнего срока уплаты собственнику недвижимости должно прийти информационное письмо с указанием суммы. Но стоит помнить: даже если письмо вы не получили, от ответственности это не освобождает – за просрочку будет «капать» пеня и в итоге наложены санкции. Как правило, заплатить налог можно до конца октября года, следующего за отчётным.
Подоходный налог для нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR). Уплачивают только те, кто проводит в Испании менее 183 дней в год и не указывает её как центр жизненных интересов.
Размер сбора собственник рассчитывает самостоятельно, заполняет декларацию и отправляет в налоговую службу. Конкретная ставка зависит от статуса объекта и его кадастровой стоимости, которую можно посмотреть в квитанции на уплату налога, пришедшей по почте, или на сайте кадастра. В отношении статуса объекта есть два варианта.
- Недвижимость не сдаётся в аренду. Декларацию нужно подать до 31 декабря отчётного года, а оплатить – примерно до 20 декабря следующего. Ставка вменённого налога – 24% от 1,1% кадастровой стоимости недвижимости. Иногда за основу принимается 2%, если переоценку проводили более десяти лет назад. К примеру, если квартира в Малаге стоит €200 тыс., собственнику придётся платить около €500 в год.
- Недвижимость сдаётся в аренду. Декларация подаётся каждый квартал, в первые две недели апреля, июля, октября и января. Налог зависит от размера получаемой прибыли. Ставка – 24%, но из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы, связанные с обслуживанием и улучшением объекта. Если какой-то период времени недвижимость пустовала, налог платить не нужно, но подать налоговую декларацию всё равно придётся.
Налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio, IP). Применим и к резидентам, и к нерезидентам, если стоимость недвижимости более €700 тыс. Ставка варьируется в пределах 0,2–2,5%, но с 2021 года в регионах, которые не утвердили собственную ставку, правительство увеличило максимальный налог на 1%. То есть в некоторых частях страны ставка может быть и 3,5%. Подать декларацию нужно в конце года, а оплатить – до конца июня следующего.
Как сэкономить на налогах
Прежде всего, стоит помнить о том, что налоговая служба пристально следит за выполнением налоговых обязательств. Потому в случае просрочки вам как минимум могут отказать в продлении визы или ВНЖ, параллельно установив пеню за каждый день неуплаты. В худшем случае муниципалитет блокирует счета и забирает имущество в счёт уплаты.
Особенность: если вы решите погасить задолженность добровольно, вам полагается существенная скидка, которая может снизить размер реального долга в несколько раз.
В остальном практически единственный реальный способ снизить налоги на имущество для нерезидента Испании – обратиться к налоговому консультанту ещё до покупки имущества. Специалист посоветует регион, на который выгоднее всего обратить внимание, объяснит, как распределить имущество и избежать налога на богатство, если предполагаемая сумма сделки свыше €700 тыс. А также уточнит, что и когда вам придётся платить в зависимости от того, как вы планируете использовать недвижимость.
Пошаговая инструкция продавца
Если у вас нет возможности лично приехать в Испанию, не обойтись без помощи риэлтерской компании, имеющей государственную лицензию на этот вид деятельности. Сотрудничество с агентством осуществляется по следующей схеме.
Шаг 1. Вы отправляете заявку на продажу жилья с подробным описанием объекта. После обработки заявки, менеджеры агентства связываются с вами и договариваются о предоставлении доступа в квартиру.
Шаг 2. Представители агентства посещают объект, осуществляют фотосъемку внутренних помещений, определяют рыночную цену жилья. После согласования конечной стоимости, заключается договор о сотрудничестве, и вы оформляете доверенность на имя представителя агентства.
Шаг 3. Вы высылаете в компанию необходимый пакет документов, а недостающие собирает посредник на правах вашего доверенного лица.
Шаг 4. Начинаются мероприятия по поиску покупателя и рекламированию объекта.
Шаг 5. С найденным покупателем заключается предварительный договор и взимается резервационный депозит. Назначается дата нотариального оформления сделки.
Шаг 6. В назначенный день вы лично приезжаете в Испанию, или же сделку заключает ваш доверенный представитель. При подписании контракта, момент оплаты недвижимости документально подтверждается нотариусом.
Шаг 7. Полученную сумму, за минусом налогов и гонорара агентства, представитель зачисляет на ваш банковский счет.
Налоги при покупке недвижимости в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.
Продавец платит комиссию агентству, а покупатель оплачивает услуги нотариуса и выплачивает регистрационный сбор в размере 0,5–2,0 % от стоимости объекта.
При заключении сделок с первичной жилой недвижимостью покупатель платит НДС (impuesto sobre el valor anadido или IVA) в размере 10 %, при приобретении земельного участка или коммерческого объекта — ставка 21 %. Вместе с НДС покупателем оплачивается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — 1,5 % от стоимости объекта.
Покупку коммерческих объектов рекомендуется оформлять на юридическое лицо, поскольку в таком случае можно претендовать на возврат НДС в течение месяца после его оплаты.
Если объект приобретается на вторичном рынке, то покупателю придется уплатить — налог на передачу прав собственности. Ставка варьируется от 6 до 10 % и зависит от региона. Например, в Андалусии, Валенсии и Каталонии она достигает 10 %. В некоторых регионах используется многоступенчатая система расчета. Например, в Эстремадуре стоимость объекта до 360 тыс. евро включительно облагается по ставке 8 %, от 360 тыс. до 600 тыс. евро — по ставке 10 %, далее применяется ставка 11 %. Так, из стоимости объекта, равной 500 тыс. евро, 360 тыс. облагается по ставке 8 %, остальные 140 тыс. — по ставке 10 %. Окончательная сумма обязательного платежа в этом случае составит 42,8 тыс. евро.
Покупка земельного участка под строительство в Испании
Давайте разберемся, какой налог и по какой ставке уплачивается при покупке земельного участка с целью строительства в Испании. Одним из самых часто задаваемых вопросов является:
Мы хотим купить участок земли с полуразрушенным зданием под снос и возвести на этом участке новое здание. Каким налогом облагается сделка купли-продажи?
Если покупается земля со зданием под снос, то сделка может облагаться как налогом на вторичное жилье, так и НДС. Все зависит от того, являются ли покупатель и продавец плательщиками НДС, т.е. действуют ли они в рамках профессиональной или экономической деятельности. Так же имеет значение цель строительства: строите вы дом для себя и своей семьи или же для продажи.
Если вы предприниматель, и решили построить жилой дом на продажу, т.е. выступаете в качестве застройщика (предпринимателя или фирмы, ведущей расчеты по НДС), то после завершения строительства введенное в эксплуатацию жилье будет продаваться с 10% НДС.
Если вы предприниматель, но покупаете земельный участок и строите на нем здание для собственных потребностей, то есть для проживания своей семьи, то при оформлении покупки уплачиваете налог на вторичное жилье, и оплаченный в процессе строительства НДС за работы, услуги и материалы вам не зачитывается и не возвращается.
Действующее законодательство Испании не ограничивает сроки, в которые вы обязаны снести старое строение и построить новое.
В предыдущих примерах речь шла о землях городского назначения. Если вы приобретаете земельный участок, зарегистрированный в кадастре под аграрные и сельхозработы, и проводите необходимые работы по проведению коммуникаций для изменения целевого назначения использования этой земли согласно утвержденному мэрией градостроительному проекту, то становитесь плательщиком НДС и, соответственно, продажа земельного участка будет облагаться по ставке 21% НДС.
Налог на добавленную стоимость для тех, кто занимается профессиональной или экономической деятельностью, должен быть нейтральным, т.е. при проведении коммерческих операций подлежать взаимозачету. В случае налога на вторичное жилье такого не происходит. Вот почему так важно фискально спланировать сделку до того, как идти к нотариусу.
С какими расходами сопряжена покупка недвижимости в Испании
Для покупки недвижимости в Испании необходимо уплатить следующие налоги:
- Налог на добавленную стоимость (НДС). Его вносит покупатель при покупке нового жилья на первичном рынке. Размер налоговой ставки НДС на данный момент составляет 10% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. Эта сумма вносится сразу после подписания купчей.
- Налог на переход собственности (ITP). Распространяется на сделки, совершенные на вторичном рынке. Его размер зависит от региона, в котором приобретается жилье, и варьируется в пределе 6–10% от общей суммы сделки. Внести обозначенную сумму нужно в течение месяца после приобретения жилья. Только в этом случае сделка будет официально документирована в Реестре собственности.
- Гербовый налог (IAJD). Вносится за новое жилье вместе с НДС. Размер составляет 0,1–2% от общей стоимости жилой недвижимости и устанавливается отдельно для каждого из 17 автономных регионов, на которые разделена Испания.
Налог на недвижимость в Испании для иностранцев является фиксированным. Следует заранее ознакомиться с законодательством отдельных автономий и рассчитать общую сумму. Приобретая недвижимость, нужно учесть все регистрационные, нотариальные и прочие выплаты, чтобы сделка была реально выгодной.
Налоги при покупке жилья
В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%. Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.
Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.
Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.
Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:
- 6 — 11% цены для покупаемого жилья
- 0,7 — 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении
Налоги при продаже недвижимости
Налоги в Испании при продаже недвижимости предстоит уплатить всем без исключения — и иностранцам, нерезидентам, и гражданам страны. Для продаваемых объектов жилого фонда (не путать со сдачей в аренду) размер отчисления определяется разницей между стоимостью покупки и продажной ценой. Когда старый владелец выставляет на реализацию свою квартиру и заявляет о проведенном ремонте (перепланировке, реконструкции), он обязательно должен подтвердить это документально. Тогда возможно включить затраты на ремонт в стоимость жилья, окупив расходы на него и уменьшив размер налога. Кроме налога на операции с недвижимостью в Испании для нерезидентов существует иные, специфичные виды отчисления в бюджет. Это 2 вида налогов:
- на прирост капитала
- на увеличение стоимости земли
Стоимость испанской ипотеки
Если вы решите купить жильё в ипотеку, это повлечет за собой дополнительные расходы.
Во-первых, будет проведена оценка собственности, которую банк потребует до предоставления ипотеки.
Это оплачивается покупателем и может стоить около 500 евро.
Затем последуют расходы на саму ипотеку. Они варьируют в зависимости от банка и даже филиала.
Для определения процентной ставки большинство кредиторов используют годовую ставку Euribor как базовую, а затем добавляют к ней свою маржу, к примеру, «Euribor плюс 2%».
Ипотека с фиксированной процентной ставкой, в случае нерезидентов, составляет около 2,5% на 20 лет.
Несмотря на то, что, как правило, ипотека не должна превышать 80% от стоимости недвижимости, жители Испании часто могут брать в долг до 100%. В случае нерезидентов эта цифра, как правило, снижается до 60%.
Льготы и снижение налоговой нагрузки при инвестициях в недвижимость
Приобретение недвижимости в Испании для многих инвесторов является выгодным и перспективным вложением капитала. При этом важно учитывать возможность получения льгот и снижения налоговой нагрузки.
Одной из самых важных льгот является возможность получения резиденства в Испании. Резиденты Испании имеют преимущества, среди которых отсутствие налога на наследство для близких родственников, снижение налога на доходы физических лиц и другие. Для получения резиденства необходимо проживать в Испании не менее 183 дней в году, иметь официальную работу или достаточный источник дохода и купить недвижимость на сумму более 500 000 евро.
Также инвесторам предоставляется возможность получения льгот при покупке новостроек. В соответствии с законодательством Испании, покупатели новостроек освобождаются от уплаты налога на передачу собственности (ITP) в размере 10% стоимости недвижимости. Вместо этого, они обязаны уплатить налог на добавленную стоимость (IVA) в размере 10% стоимости недвижимости.
Еще одной возможностью снижения налоговой нагрузки является использование налоговых льгот для арендодателей. В Испании действует программа налоговых льгот для инвесторов, сдавших недвижимость в аренду на длительный срок. При этом сдаваемая недвижимость должна быть зарегистрирована в туристическом реестре и соответствовать определенным требованиям. Среди льгот, предоставляемых арендодателям, можно выделить уменьшение налога на имущество (IBI) на 50% и снижение ставки налога на доходы физических лиц с 24% до 19%.
Наконец, существует возможность получения налоговых вычетов для инвесторов, покупающих недвижимость в Испании. Инвесторы, которые приобретают недвижимость в Испании с целью получения дохода, могут сократить свою налоговую нагрузку с помощью различных льгот и налоговых вычетов.
Одной из таких льгот является снижение налога на прирост стоимости недвижимости (Plusvala Municipal) для инвесторов, которые инвестируют в недвижимость в целях получения дохода. Кроме того, инвесторы могут получить налоговый вычет на расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием недвижимости, а также на платежи по ипотечному кредиту.
Также в Испании существует ряд налоговых соглашений с другими странами, которые позволяют избежать двойного налогообложения. Это особенно важно для иностранных инвесторов, которые могут иметь доходы как в Испании, так и в своей стране.
Наконец, существует программа Golden Visa, которая позволяет получить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости на сумму свыше 500 000 евро. Эта программа также предоставляет ряд налоговых льгот для инвесторов.
Таким образом, инвестиции в недвижимость в Испании могут быть выгодными для иностранных инвесторов, которые могут получить налоговые льготы и снизить свою налоговую нагрузку. Однако перед инвестированием в недвижимость в Испании, необходимо тщательно изучить налоговое законодательство и консультироваться с профессионалами в данной области.
Изменения в 2022 году по налогу ITP
Изменения по расчету Налога ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — испанский налог на передачу имущества, который покупатели платят при приобретении недвижимости на вторичном рынке.
Начиная с 2022 года, изменилась исходная база (сумма) для расчета налога.
До 2022 года, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) исчислялся из суммы, которую покупатель заплатил за недвижимость, указанную в договоре о купли-продажи.
Начиная с 2022 года, налог ITP рассчитывается из наивысшей из двух величин: реальной цены, который покупатель заплатил, или нововведённой Кадастровой ориентировочной стоимости.
Если Кадастровая ориентировочная стоимость выше, чем цена по договору купли-продажи, покупатель заплатит больше налога. Есть и послабление – при использовании для расчета налога Кадастровой ориентировочной стоимости, её можно уменьшить на 10%, то есть умножить на 0,9.
Как определяется Кадастровая ориентировочная стоимость и возможно ли ее определить самостоятельно, чтобы избежать будущего штрафа?
Это значение, рассчитанное работниками кадастра, основанное на рыночных ценах в конкретном регионе Испании. Узнать ее можно, если зайти на сайт испанского кадастра и войти в раздел Consulta de valor de referencia.
Обращу Ваше внимание, что налоговая ставка при этом не повысилась и составляет от 3 до 10% в различных провинциях Испании, также не произошло изменений и в случае приобретения недвижимости на первичном рынке.
Как вернуть налог на доход при продаже недвижимости в Испании
Многие, кто приобретает испанскую недвижимость, рассчитывают в будущем ее выгодно продать и получить хорошую прибыль. Однако для нерезидентов сделка по продаже жилья может оказаться несколько менее прибыльной, чем ожидалось. И все потому, что при реализации недвижимости с ее бывшего владельца удерживается налог с дохода.
При этом испанские налоговые органы не будут ждать подачи продавцом декларации, а требуют удержать обязательные 3% от стоимости реализуемого жилья. Это должен сделать покупатель в течение 1 месяца после сделки, этот платеж он производит за продавца. Далее покупатель подает в фискальные органы декларацию по форме 211 (Modelo 211), копию ее отправляет продавцу. Эти действия обычно контролируются нотариусом, но продавцу бывает не лишним напомнить об отправке ему копии, так как она понадобится при подаче декларации по налогу на доходы. Ведь платеж 3% является авансовым и его можно вернуть частично или даже полностью, в зависимости от того, какая была прибыль.
Чтобы определить реальную сумму налога на доход, необходимо произвести расчеты: вычесть из суммы продажи стоимость покупки и все расходы, понесенные покупателем — выплата сборов, оплата юридических услуг, НДС, уплаченный при покупке.
Итоговая сумма налога составит 19% от прибыли, и если она меньше уплаченного авансового платежа, можно подать декларацию по форме 210 (Modelo 210) на возврат налога на банковский счет продавца.
Есть несколько нюансов, которые могут уменьшить сумму налога:
Если недвижимость была приобретена физическим лицом до 31 декабря 1994, то доход от продажи может быть скорректирован применением переходного налогового режима
В случае приобретения недвижимости в период с 12 мая 2012 г. по 31 декабря 2012 база по налогу может быть уменьшена на 50%
Для резидентов Европейского Союза, Исландии и Норвегии предусмотрены налоговые льготы в случае реинвестирования дохода в покупку нового жилья как основного места жительства в Испании, часть реинвестированной суммы можно зачесть в уменьшение налоговой базы.
У каждого свой случай, спрашивайте и обращайтесь за консультациями.