Корректировки при оценке недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Корректировки при оценке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.
Как производится расчет корректировок при оценке недвижимости?
Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.
Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.
Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.
Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).
Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса. Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли. Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.
Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.
Корректировка На Ври Земельного Участка
Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади. Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%.
ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Какие существуют виды разрешённого использования земли
При необходимости объединить два и более участков с различными ВРИ в один, нужно перевести все участки к одному типу ВРИ. Это необходимо для того, чтобы после объединения их в один участок он имел один (общий) ВРИ. Единственным ограничением при объединении является установленный местными властями максимальный размер участка для данного ВРИ. Кроме того, в соответствии со статьёй 11.9 Земельного Кодекса, объединению подлежат участки, расположенные в одной территориальной зоне и относящиеся к одному населённому пункту.
Вид разрешённого использования (далее ВРИ) – это одна из главных характеристик земли, которая определяет возможность последующего применения участка. Принадлежность к определённому ВРИ позволяет ответить на следующие вопросы:
Категории земель (включая ИЖС и ЛПХ)
Каждый земельный участок относится к одной из семи категорий. Условно вся территория России разделена по целевому назначению. Для чего это нужно? Во-первых, для определения правового статуса надела. Он определяется исходя из категории и разрешенного использования.
С практической точки зрения знание целевого назначения нужно для того, чтобы установить, можно ли построить на данной территории жилой дом, заниматься животноводством или другой отраслью сельского хозяйства.
Перечислим все семь категорий:
| Земли с/х назначения | Они составляют около ¼ всех земель России. Это самые плодородные земли, которые предназначены под пашни и для занятий всеми видами сельского хозяйства. |
| Населённых пунктов | На этих землях ведется застройка под жилые многоквартирные дома, инфраструктуры, ЛПХ и ИЖС. Составляют чуть больше одной десятой части всех земель РФ. |
| Промышленность | По площади немного отстают от второй категории земель. На этой территории расположены предприятия тяжелой и легкой промышленности, связи, транспорта. |
| Особо охраняемые | Их больше почти в три раза, чем промышленных территорий. К ним относятся заповедники, парки культуры, ботанические сады. |
| Лесные зоны | Лесные земли — самые обширные из всех категорий. Их могут предоставлять в аренду или бессрочное пользование при условии соблюдении Лесного кодекса России. |
| Водный фонд | К нему относятся территории расположения озер, природных и искусственных водоемов, русла рек. Также — сооружения, которые находятся на водных объектах. |
| Земли запаса | Они не имеют назначения и оставлены как резерв для предоставления в пользование или продажи. Такие земли могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. |
Земли можно перевести из одной категории в другую в рамках действующего законодательства. Но не все земли подлежат переводу. К примеру, достаточно просто будет перевести земли из сельскохозяйственной категории в земли населенных пунктов. Особенно, если участок расположен близко к городу. Еще проще перевести земли запаса в категорию. Но невозможно перевести особо охраняемые зоны или промышленные земли в с/х угодья.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
Основными ценообразующими факторами являются:
— передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
— условия финансирования сделки;
— условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
— состояние рынка (в том числе время продажи);
— местоположение;
— степень строительной завершенности объекта;
— физические характеристики;
— экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
— использование.
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).
1-й уровень
Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень
Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень
Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
• архитектурно-строительные;
• финансово-эксплуатационные.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Таблица 1
|
Факторы влияния |
Учитываемые факторы |
|
1-й уровень (страна) |
|
|
Экономические |
|
|
Налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства; уровень жизни населения |
Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости |
|
Социальные |
|
|
Свободное время; структура населения; |
Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости |
|
уровень образования и культуры населения, потребности |
|
|
Физические |
|
|
Экология; природные ресурсы; |
Технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические |
|
географические; сейсмические |
|
|
Политические |
|
|
Законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии |
Зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; правовое регулирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность |
|
2-й уровень (город, район) |
|
|
Местоположение |
|
|
Транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность |
Размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение |
|
Физические характеристики |
|
|
Физические параметры; функциональная пригодность и использование |
Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации |
|
Условия продаж |
|
|
Залоги и заклады; особые условия сделок |
Мотивы продавцов и покупателей |
|
Временные факторы |
|
|
Дата оценки |
Дата известных сделок по аналогам |
|
Условия финансирования |
|
|
Сроки кредитования; процентные ставки |
Условия выделения средств |
|
3-й уровень (здание) |
|
|
Архитектурно-строительные |
|
|
Объемно — планировочные показатели |
— |
|
Финансово-эксплуатационные |
|
|
Доходы |
Эксплуатационные расходы; стоимость строительства |
Таблица корректировки оценки недвижимости
- Банковское дело
- Управление проектами
- Бухгалтерский учет
- Коммерческая деятельность
- Логистика
- Маркетинг и реклама
- Менеджмент
- Организация бизнеса
- Теория управления организационными системами
- Управление персоналом и экономика труда
- Финансы
- Экономико-математические методы и модели
- Экономическая теория
- Экономика недвижимости
- Экономика предприятия
- Юриспруденция
С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Выявление основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с установленным ври 9 с данными рынка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки
Кадастровая стоимость земельных участков с рассматриваемым видом разрешенного использования по результатам Отчета № 27-НП-2013 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» (далее — Отчет № 27-НП-2013), находящегося в свободном доступе на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» 2, утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года № 205-пр в диапазоне от 1 100 до 3 600 рублей за один квадратный метр.
Другой причиной может быть отсутствие контакта исполнителя с региональными оценщиками или риелторами, ведь не секрет, что в подавляющем большинстве случаев кадастровая оценка осуществляется силами приезжих специалистов. Важно понимать, что речь идет о земельных участках, рынок которых слабо развит практически на всей территории России. И если современные средства массовой информации (электронные газеты и журналы, специализированные интернет-порталы и т. п.) легко позволяют с высокой степенью адекватности дистанционно осуществить анализ рынка жилья, то в отношении рынка земли, учитывая ограниченный объем информации, сделать это проблематично. Именно поэтому, чтобы избежать критических перекосов при определении укрупненных показателей кадастровой стоимости, сотрудничество с «местными» специалистами просто необходимо.
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка
Если ошибка при уточнении границ произошла по вине кадастрового специалиста, то он должен исправить данную ошибку с проведением дополнительных измерительных работ за свой счёт. Если ошибка была обнаружена после внесения сведений в базу данных государственного кадастра, то землепользователю необходимо подать прошение в кадастровую палату об устранении ошибки.
- Выбрать геодезическую компанию;
- Заключить контракт на уточнение границ;
- Предоставить работникам фирмы (кадастровым инженерам) доступ к участку для проведения топографической съёмки;
- Согласовать с соседними землепользователями проект межевания, изготовленный кадастровым работником на основе результатов измерений;
- Зарегистрировать изготовленный межевой план в кадастровой палате.
Линии градостроительного регулирования
Строительство на земельных участках (ЗУ), как понятно, ведётся не в произвольном порядке. На территориях, предназначенных по зонированию для жилой застройки нельзя размещать производственные здания, а в сквере – частную хозяйственную постройку.
К требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ) плюсуются ограничения, определяющие зоны, в которых может вестись строительство, и те, где оно запрещено.
Для отображения таких зон в материалах территориального планировании территорий городских и сельских поселений используется комплекс условных линий (границ) градостроительного регулирования.
Все линии градостроительного регулирования:
Соблюдение их назначения строго обязательно для правообладателей, земельные участки которых оказались затронутыми такими линиями.
Подвалы, техподполья, цокольные этажи
Подвалы, техподполья и цокольные этажи (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара или отмостки) не влияют на определение этажности здания. Но их устройство требует дополнительных затрат. При наличии в переоцениваемых строениях (кроме административных) подземных этажей следует руководствоваться следующими указаниями ЦСУ СССР:
3) Стоимость подвала административных зданий служебного назначения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в стоимости 1 куб. м здания и поэтому в характеристиках объектов, приведенных в таблицах сборников, специальной оговорки не сделано.
Восстановительная стоимость административного здания с подполом во всех случаях определяется умножением надземного объема здания на стоимость 1 куб. м, определенную по таблицам сборников N 18, N 26, том II и N 28.
4) В сборниках отсутствуют таблицы для деревянных зданий с подвалами. При наличии у деревянных строений подвалов стоимость 1 куб. м рассчитывать в следующем порядке:
а) при наличии отапливаемого подвала табличную стоимость 1 куб. м подвального объема корректировать К-1,07;
б) при наличии неотапливаемого подвала применять К -1,05.
5) При наличии у переоцениваемого здания цокольного этажа необходимо придерживаться следующих правил:
в) при подборе аналога без подземных этажей переоценивать по табличной стоимости 1 куб. м с включением объема цокольного этажа в общий оцениваемый объем.
6) Когда у переоцениваемых зданий с малометражными квартирами имеются подвалы, а таблицами предусмотрены техподполья, необходимо к стоимости 1 куб, м такого здания вводить коэффициенты:
Примечание : Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением стоимости 1 куб. м только на объем наземной части.
Механизм внесения поправок на отличительные характеристики при оценке стоимости земли
Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении; во-вторых, они могут вноситься путем прибавления или вычитания отклонений в процентном выражении, и, наконец, в-третьих, внесение поправок можно осуществить перемножением соответствующих коэффициентов. Для иллюстрации различия двух последних приемов предположим, что при определении стоимости объекта оценки необходимо внести две поправки – положительную +10% (+0,10) на размер участка и отрицательную -15% (-0,15) на ограниченные возможности подъезда. Стоимость базового участка составляет 775 000 руб.
Если эти поправки суммировать, абсолютная поправка к стоимости оцениваемого участка будет — 0,05:
0,10 + (- 0,15)= — 0,05.
Она вводится путем умножения стоимости базового участка на коэффициент 0,95 (1 — 0,05). Тогда расчетная величина стоимости объекта оценки составит:
775 000 х 0,95 =736 250 руб.
Когда поправки перемножаются, поправка на размер выглядит как 1,10 (1 + 0,10), а поправка на затрудненность подъезда – 0,85 (1 — 0,15). Тогда абсолютная поправка будет:
1,10 х 0,85 =0,935,
а расчетная стоимость оцениваемого участка составит:
775 000 x 0,935 = 724 625 руб.
Вообще, два метода внесения процентных поправок приводят к похожим результатам. Выбор той или иной методики – вопрос индивидуальных предпочтений, но он может зависеть от способа построения и калибровки модели.