ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
Про СНТ: особенности, плюсы и минусы
Если вы рассматриваете приобретение участка в СНТ, то вам безусловно надо знать все особенности этой формы юридического лица. Как уже было сказано ранее, все земли СНТ входят в сельскохозяйственную зону и, в связи с этим, имеют очень высокий уровень плодородности почвы. Назначение таких участков заключается в ведении садоводства и огородничества.
Отсюда следует логичный вопрос: можно ли построить дом на участке СНТ? Да, можно, но не обязательно. Такой дом будет поставлен на учет как садовый домик или хозяйственное строение. Однако это не будет проблемой для желающих построить дачный дом.
Плюсы участка в СНТ:
- С большой вероятностью участки расположены в живописном месте с благоприятной экологической ситуацией;
- Стоимость земли значительно меньше, чем для ИЖС;
- Необязательно строить дом;
- Небольшой размер имущественного налога.
Минусы участка в СНТ:
- Сложно прописаться в дом на участке;
- Подключение коммуникаций происходит исключительно за счет владельцев участков;
- Любой объект на участке в СНТ будет расцениваться как садовая постройка, что значительно снижает цену владения при продаже.
Классификация земельных участков
Владение земельным наделом в целях строительства недвижимости для проживания за счет средств граждан – это индивидуальное жилищное строительство. Коротко, используется аббревиатура ИЖС. Расшифровка, что такое СНТ, указано далее. Участки под ИЖС предоставляются исключительно физическим лицам. Они могут принадлежать гражданам по праву собственности или сдаваться в аренду на продолжительный период времени.
При этом разрешается строить капитальные сооружения, но этажей должно быть не больше трех. Соответствующий надел может выдаваться как в городе, так и на территории СНТ. Под СНТ понимается объединение людей для решения разных вопросов дачного и садоводческого характера. СНТ, ДНП, ИЖС – расшифровка означает следующее: садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнерство и индивидуальное жилищное строительство.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
-
индивидуальное жилищное строительство;
-
личное подсобное хозяйство;
-
ведение садоводства.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Что такое садоводческое некоммерческое товарищество
СНТ наряду с другими схожими объединениями — садоводческим потребительским кооперативом (СПК) и садоводческим некоммерческим партнерством (СНП) — может быть использовано для ведения дачного хозяйства, в том числе строительства. Большая часть СНТ располагается на сельскохозяйственных землях, хотя они могут принадлежать и к категории поселковых. Владелец может возвести на своей земле хозяйственные постройки и даже жилой дом, однако оформить регистрацию в нем будет проблематично — вполне вероятно, что для этого придется обратиться в суд. Тем не менее в судебной практике немало дел, которые закончились в пользу собственников, а их право прописываться в домах СНТ, относящихся к поселковым землям, признано Конституционным судом России (постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П).
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.
В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.
Сравнение характеристик ИЖС и СНТ
Оценив плюсы и минусы, перейдем к сравнению ключевых показателей каждого из видов участков. Для начала разберемся со стоимостью обслуживания. Практика показывает, что расходы собственники ИЖС значительно ниже владельцев домов в СНТ. Объясняется это следующим:
Еще один вопрос, который интересует многих землевладельцев: что лучше для покупки коттеджа – участок ИЖС или СНТ. Ответ на него неоднозначен. С одной стороны, земли ИЖС ограничены в размерах, в связи с чем размещение на нем полноценного дома коттеджного типа может оказаться затруднительным. С другой стороны, если Вам удалось получить участок крупных размеров, то Вы можете построить на нем отдельно стоящий коттеджный дом. И в таком случае проблем с согласованием и получением разрешительных документов при оформлении права собственности у Вас возникнет значительно меньше, чем при СНТ.
Рубрика “Вопрос – ответ”
Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?
Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.
Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?
Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.
Преимущества и минусы ИЖС
Агенты по недвижимости всегда начинают с плюсов ИЖС, ведь их у него действительно немало:
- развитая инфраструктура;
- наличие юридического адреса у ЗУ;
- обустройство окружающих территорий за счет муниципальных властей;
- возможность прописаться целой семьей;
- отсутствие проблем с подведением коммуникаций;
- рассматривание земли в качестве залога;
- льготные тарифы на газ, свет и воду.
На фоне плюсов недостатки кажутся многим потенциальным покупателям земли незначительными, но не упомянуть о них нельзя:
- высокая стоимость участка;
- расширение границ только посредством приобретения еще одного надела;
- необходимость оформления всех разрешений на строительство и проектной документации;
- согласование проекта с местной администрацией;
- высокие налоги.
Прежде чем приобретать земельные угодья, необходимо понимать, в чем разница между той или иной категорией земель, например, чем отличается дачный дом от жилого.
В таблице приведены все факты, описывающие, чем отличаются категории друг от друга.
| Отличия | ИЖС | СНТ |
| Расположение | участки располагаются на территории или вблизи муниципальных округов | находятся на территории сельхозугодий |
| Регистрация | возможность оформить постоянную регистрацию | оформление также возможно, но только после признания помещения жилым |
| Строительство | возможно возведение капитальных сооружении, но не выше трех этажей | строительство дачных домов |
| Благоустройство | осуществляется за счет муниципального округа | за счет денежных средств, собранных в товариществе |
Если вы задумываетесь над вопросом — в чем подвох иметь статус земли СНТ, то вас скорее всего беспокоит, сможете ли вы там прописать себя и всю свою семью, построить дом, и не заставят ли вас снести построенное сооружение.