Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

На каких условиях дают разрешение?

Органы опеки рассматривают документы для будущей сделки и готовят приказ. В приказе прописывают, на каких условиях возможна продажа — так, чтобы права ребёнка не были ущемлены.

Они могут запросить дополнительные документы, пригласить родителей на личную беседу, потребовать осмотр продаваемого и приобретаемого жилья, собрать комиссию для принятия решения. А могут и отказать, если посчитают, что сделка ухудшит имущественное положение ребёнка или навредит ему другим образом.

Например, семья хочет продать трёхкомнатную квартиру в городе и купить маленький домик в глухой тайге. Органы опеки не допустят такую сделку, потому что ребёнку будет принадлежать меньшая площадь. Также пострадает качество его жизни — он не сможет ходить в садик и школу, будет сложно вызвать врача.

Разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — бесплатная услуга.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

• Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
• На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
• Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
• Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы имеете в виду, что вместо выделения долей детям можно выдать им сумму материнского капитала, например, на блокированный счет, то, скорее всего, нет. Материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий, и результатом этого улучшения может быть только приобретение детьми долей в недвижимости. Вы можете попробовать договориться с Пенсионным фондом и органами опеки, но вряд ли.

Если Вы имеете в виду, что можно ли выделить доли соответственно сумме материнского капитала – то да, можно. Размеры долей, которые Вы обязаны выделить после погашения ипотеки или просто при применении маткапитала, не регламентированы законом. Мой совет – выделяйте по маленькой доле, например, 1/10, или 1/20, чтобы впоследствии проще было совершать какие-нибудь обменные операции с квартирой.

Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние

Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.

В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.

Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.

Несовершеннолетний прописан в квартире

Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов. Положение закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».

Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.

Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».

Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.

Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.

Жилье и дети – основные гарантии

Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.

В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:

• если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
• если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
• если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
• если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
• другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).

✅ О чем говорит закон?

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

• Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
• Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
• Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
• Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
• Федеральный закон “Об опеке и попечительстве” № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
• Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

✅ Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».

Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:

• Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
• Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
• В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.

После того как все бумаги будут подписаны и на руках у сторон окажутся документы, подтверждающие передачу имущественных прав, можно обращаться в Росреестр для внесения прав о собственнике недвижимости. Так, для этого родителям и предыдущему владельцу следует прибыть в Росреестр и инициировать процедуру. При этом от сторон принимаются личные заявления с просьбой внести изменения в информацию о недвижимости. Вместе с заявлением подаются следующие бумаги:

• гражданские паспорта родителей;
• свидетельство о рождении малыша;
• оригинал договора кули-продажи;
• техническая документация на объект;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Алгоритм действий будет следующим:

• один из родителей подает заявление на выдачу свидетельства об имущественных правах (заявление пишется одно, которое подразумевает внесение изменений в сведения о владельцах недвижимости, а подпись на ходатайстве ставят все будущие совладельцы, кроме лиц, не достигших возраста 14 лет);
• происходит оплата государственной пошлины по предоставленным реквизитам;
• подаются требуемые бумаги;
• проверка документов работниками Росреестра, внесение изменений в электронную базу, а также подготовка свидетельств;
• выдача свидетельств об имущественных правах (отдельно каждому лицу), а также возврат поданных документов.

Как правило, бумаги передаются новым владельцам не позднее, чем через 30 суток после направления ходатайства.

Похожие записи:

• Как можно распорядиться маткапиталом до достижения ребёнком трех лет
• Договор ГПХ: что это такое, как оформляется, риски и налоги
• Как взыскать зарплату с работодателя: инструкция для работника