Инструкция: как принять квартиру в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Проверка площади и планировки
Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре.
Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.
Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Что необходимо проверить при приемке квартиры?
К моменту приемки должны быть готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия). Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например, счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания.
Осмотр можно начать прямо с входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна заедать и иметь уплотнения.
То же самое касается и окон. Все ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься. Или можно провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов, которые могут греметь при ветре. Места прилегания рамы к оконному проему должны быть герметично закрыты монтажной пеной.
С помощью спичек или зажигалки можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».
Электрическую систему без специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера, зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы под потолочные светильники.
Другие инженерные системы проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких подтеков. Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров, работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно. Если квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.
Ламинат или другое напольное покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот. Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой также не должно быть трещин.
Также стоит убедиться в ровности стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно быть трещин и следов влаги. Неровности на стенах без отделки не должны превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм. Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм. Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.
Если квартира передается с отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и другого оборудования.
Все выявленные недочеты необходимо записывать в акт осмотра.
По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время, отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.
«Рекомендую дольщикам в первую очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика. Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять целиком. И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал – строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко.
Как происходит приёмка квартиры
На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.
Документы
Первым делом следует проверить документы застройщика. Он должен предоставить акты надзорных органов, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт, экспликацию — важную часть технической ведомости, где детально описываются все помещения. Также девелопер передаёт дольщику гарантийные талоны на двери, окна, счётчики. Если с документами всё в порядке, можно приступать к осмотру квартиры.
Потолок и стены
Застройщики предлагают квартиры в разных вариантах отделки: черновой, предчистовой и чистовой. Это сразу прописывается в условиях ДДУ. Проще всего принимать помещения с черновой отделкой: приёмщик проверяет поверхности стен и потолка на ровность, наличие трещин, влажных пятен с помощью строительного отвеса и уровня.
Иногда девелоперы предлагают квартиры с предчистовой отделкой. Это означает, что в помещениях выполнена стяжка пола, оштукатурена поверхность плит, выровнены оконные и дверные откосы, произведена разводка электричества. Специалист должен тщательно изучить качество каждой из проделанных работ.
Сложнее всего выявить дефекты, когда объект сдаётся в чистовой отделке. В такую квартиру можно сразу заселяться, потому что в ней проведены следующие работы:
- стены оклеены обоями или покрашены;
- потолок оштукатурен;
- на полу уложен линолеум или ламинат;
- в санузле установлена сантехника;
- выведены все розетки и выключатели;
- повешены люстры;
- смонтированы входные и межкомнатные двери.
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Что делать после приемки квартиры
Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:
- оплатить госпошлину;
- собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
- приложить договор долевого участия или купли-продажи;
- взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.
После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.
При каких недостатках нельзя подписывать акты
Перед подписанием акта приёма, нужно понимать, что недостатки всё равно будут. Невозможно выполнить идеально работу такого масштаба, будь те строители хоть стократно мастерами своего дела. Другой вопрос, насколько эти нарушения серьёзные.
Чтобы отстоять свои прерогативы на получение первосортной работы от застройщика, дольщик должен руководствоваться этими законами, защищающими его права.
- 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве»;
- Закон № 2300-1 « О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г.;
- Статья 12 ГК РФ.
Символически дефекты допустимо разделить на 2 вида: грубые и незначительные.
Грубые нарушения – это когда квартира не имеет условий для нормального проживания. К примеру, нефункционирующая канализация, отсутствие электричества, оконные откосы выполнены с нарушением размеров, в связи с чем в квартире гуляет ветер.
При выявлении даже одного такого дефекта, не следует визировать документ приёма жилплощади. Все эти недостатки вносятся в чек-лист. Только после исправления этих нарушений застройщиком, допустимо подписание нужных документов с фиксированием даты, и может быть осуществлена приемка квартиры в новостройке по акту.
Незначительные – дефекты, не затрудняющие условия проживания.
К ним относятся:
- небрежно зашпаклеванные стены с небольшими впадинами;
- сломанная ручка на двери в комнату;
- царапины на стёклах.
В этом случае можно подписать акт приёма по усмотрению будущего жильца, если он не хочет затягивать процесс передачи недвижимости. Но всё же рекомендуется внести и незначительные неисправности в акт осмотра.
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.
Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Как принять квартиру у застройщика самостоятельно
Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:
- Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
- Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.
Один из самых распространенных дефектов, встречаемый в современных новостройках — промерзание конструкции. Данный недостаток делает невозможным комфортное проживание в квартире, так как в помещении возникают сквозняки, не поддерживается необходимая температура. Кроме этого, на промерзающей стене образуется плесень, что вредит здоровью жильцов.
Этот дефект может возникать из-за несоблюдения строительных технологий, а также при неравномерной усадке дома.
Проверить квартиру на предмет промерзания можно с помощью специального прибора – тепловизора, который измеряет температуру поверхности бесконтактным способом.
Тепловизором можно проверить скрытые щели в стенах, которые образуются при некачественной укладке блоков строителями. Также промерзание может возникать, если есть зазор при укладке утеплителя.
Кроме этого, прибор покажет трубы отопления под стяжкой пола, а в квартирах на верхних этажах можно определить места возможных протечек крыши.
С помощью тепловизора можно проверить и дефекты установки окон, которые также влияют на теплопроводность квартиры. Прибор показывает места некачественного заполнения пеной в монтажном шве, что приводит к последующей плесени на откосах и сквознякам.
Также при помощи тепловизора можно обнаружить мелкие трещины в оконных рамах, которые возникают при неправильном монтаже. Такие рамы застройщик должен заменить.
Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?
Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации.
Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.
Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен.
Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.
Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.